灣仔市中心樓，銀行估凸價。
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銀行估價 在 香港經濟日報 hket.com Facebook 的最讚貼文
同時也有31部Youtube影片，追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享，也在其Youtube影片中提到，Update 此物業是 Shop - 《無入伙紙? 即係點!》2543成交(100%堅)，成交5600萬，感覺5.5分位。九龍旺角洗衣街0165號地下，建築約2,500呎，民生 Daily Manson，成交價: $5600萬。 。。。。。。。。。 關於此舖 Updated informatio...
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買樓上車前一定要睇清楚！
#樓市點睇 #樓市 #估價 #樓價 #銀行估價 #樓盤 #買樓 #上車 #置業 #ED_S3 #EDAPP13 #經濟一週
銀行估價 在 香港經濟日報 hket.com Facebook 的最佳貼文
銀行估價 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
Update 此物業是 Shop - 《無入伙紙? 即係點!》2543成交(100%堅)，成交5600萬，感覺5.5分位。九龍旺角洗衣街0165號地下，建築約2,500呎，民生 Daily Manson，成交價: $5600萬。
。。。。。。。。。
關於此舖 Updated information.
這間舖2013年已經入了A&A, 將天井部份入則加蓋，把未盡的地積比率完全使用。而且物業用途也清楚列明是SHOP，是屋宇處已經批核了的。這點也得到了稅局印花稅組的確認。
。。。。。。。。。
經紀可能無同你講 .... 小心!
這間洗衣街165號舖，轉轉折折，昨日最終成交價是5600萬。波叔沽貨。100%堅!
位置唔錯、大大件，我也傾過，但我最終「懸崖勒馬」，why?
經紀無主動講，要我識 check 再 check 才知，吹脹! ???? ... 最大問題是無 OP (入伙紙 - 屋宇署發出的佔用許可證)。
如果無OP，即大打折扣，因為無 OP 物業可能有以下問題 (我不是指 this shop，只是說一般情況):
1. 銀行估價不足。銀行較難借錢，大機會要100% payment。
2. 有機會要交住宅印花稅, 有限公司 is 30% vs 4.25% 舖契。
3. 做食肆出牌較難， 可能要入A&A (alterations and additions)及申請改變用途。
4. 日後轉手也難。 未諗買入，要先諗賣出。下手買家也要好有實力才會考慮買入無OP物業。 唔寫清楚，分分鐘市跌就被「踢契」!
但一分錢一分貨 .... 老實說，如果有OP，一早賣了! 唔會轉轉折折、 扭來扭去、 扭到全香港所有買家都知，才扭得出!
OK 啦，感覺5.5分位! 總之小心啦! ? 興
波叔走兩轉: 2543成交(100%堅)，成交5600萬，感覺5.5分位。九龍旺角洗衣街0165號地下，建築約2,500呎，民生 Daily Manson，成交價: $5600萬，租金15萬，回報3%。 應是交吉，not sure. 門闊約27呎，深約60呎。 近弼街。
旺角洗衣街165號地舖，波叔貨，全城力唂到曝! 原業主(鄧成波)2017年3月以5250萬買入。
波叔於2004年曾經以1370萬買入此舖，2009年以2200萬沽出。波叔於2017年再以5250萬回購，現以5600萬再沽出。
走兩轉合共帳面賺1180萬(帳面)。
大大件， 斜對面水務署大型地盤發展項目，有前景，good deal! 可惜無 OP. 5.5分位。
簽約日期大約是2021年6月2日。
Note: 評分基準，5分市值，10分超平，一分騙案(超貴?)
業主有舖放售，記住聯絡我。馬上出價買入你間舖? whatsapp 我 9036 1143 或致電 2830 1111 李根興
盛滙商舖基金，每季對外集資港幣約六千萬(上限)。只限持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士參與，投資300萬起。 基金我佔約25%股份，75%為外來投資者。想了解詳情，可致電 (852) 2830 1111
www.bwfund.com
www.edwinlee.com.hk
想收到最即時的商舖「八八卦卦」資訊，可 whatsapp 我 90361143， 好多事唔方便公開講。
購買李根興的【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 - 定價$198)，或【買舖 要買得 PRO】(定價$198)，連親筆簽名，可 whatsapp Suki (+852) 5566 1335。
銀行估價 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
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經紀可能無同你講 .... 小心!
這間洗衣街165號舖，轉轉折折，昨日最終成交價是5600萬。波叔沽貨。100%堅!
位置唔錯、大大件，我也傾過，但我最終「懸崖勒馬」，why?
經紀無主動講，要我識 check 再 check 才知，吹脹! ???? ... 最大問題是無 OP (入伙紙 - 屋宇署發出的佔用許可證)。
如果無OP，即大打折扣，因為無 OP 物業可能有以下問題:
1. 銀行估價不足。銀行較難借錢，大機會要100% payment。
2. 有機會要交住宅印花稅, 有限公司 is 30% vs 4.25% 舖契。
3. 做食肆出牌較難， 可能要入A&A (alterations and additions)及申請改變用途。
4. 日後轉手也難。 未諗買入，要先諗賣出。下手買家也要好有實力才會考慮買入無OP物業。 唔寫清楚，分分鐘市跌就被「踢契」!
但一分錢一分貨 .... 老實說，如果有OP，一早賣了! 唔會轉轉折折、 扭來扭去、 扭到全香港所有買家都知，才扭得出!
OK 啦，感覺5.5分位! 總之小心啦! ? 興
波叔走兩轉: 2543成交(100%堅)，成交5600萬，感覺5.5分位。九龍旺角洗衣街0165號地下，建築約2,500呎，民生 Daily Manson，成交價: $5600萬，租金15萬，回報3%。 應是交吉，not sure. 門闊約27呎，深約60呎。 近弼街。
旺角洗衣街165號地舖，波叔貨，全城力唂到曝! 原業主(鄧成波)2017年3月以5250萬買入。
波叔於2004年曾經以1370萬買入此舖，2009年以2200萬沽出。波叔於2017年再以5250萬回購，現以5600萬再沽出。
走兩轉合共帳面賺1180萬(帳面)。
大大件， 斜對面水務署大型地盤發展項目，有前景，good deal! 可惜無 OP. 5.5分位。
簽約日期大約是2021年6月2日。
Note: 評分基準，5分市值，10分超平，一分騙案(超貴?)
。。。。。。。。。
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。。。。。。。。。
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盛滙商舖基金，每季對外集資港幣約六千萬(上限)。只限持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士參與，投資300萬起。 基金我佔約25%股份，75%為外來投資者。想了解詳情，可致電 (852) 2830 1111
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銀行估價 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
銀行估價舖，信唔信? 今早我有位朋友問我以下問題，希望公開同大家分享:
Edwin,
睇左你資料好耐, 想請教你一個問題, 是否兩三間銀行估到價錢就是市價呢? 因為我在買鋪前都會問銀行估唔估到價, 當銀行話估倒, 我就會放心買. 而不是聽埋啲經紀亂咁吹值幾多錢. 這做法是否正確?
Xxxx Lam
。。。。。。
我剛開始成立個 Whatsapp Private Message List (Not group) 。如你想知道多些最貼市的商舖資訊及我個人分析，可以whatsapp我 (+852) 90361143，我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。??
好多嘢唔方便公開講。
李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk
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另外請問只有中古屋銀行需要估價嗎，新成屋也會有這種問題嗎? 謝謝. 2021-11-25 15:38 發佈. 文章關鍵字 銀行 ... ... <看更多>
銀行估價 在 [心得] 銀行估價斡旋判斷30/40年期心得- 看板home-sale 的推薦與評價
這周都在跑銀行送件
來回跟銀行專員收集不少資訊大概對於銀行估價有些認知
分享給需要的夥伴
1. 成交前的銀行估價 同一間銀行 不同專員報出來的數字不一樣
他們都是調同樣內部系統, 但成交後跟我討論的行員說
還要看行員跟甚麼代書合作 去跟代書討論的反饋
所以行員有跟我說 代書也會挑合作行員
有的行員估過高 導致賣家加價賣掛在那
也有估過低 導致賣家不想賣
總之版上有人說銀行估價是玄學大概就是這樣反映出來
2. 我成交前估價比如60, 但其實後來成交是63/64
仲介送的估價最高有到66,
有1間銀行 可以85成
有1間銀行說只能8成 他說他們估價就只能到 8成
反堆你要貸85成機率變高 就是一開始就買到低於行情
就是指銀行鑑價60 你買到 58 那就很有機會貸到 85成
但如果你買到 60-65
就出現第3間銀行 估出來只能貸 76成 變成你自備款爆炸
這間銀行我送件前就有說他們快到年底 業績都做完了 好用的quota都做完了
結果利率是 2.15%, 專案開下去(可能要買壽險吧)也才到 2.09%
第4間銀行是8成 但多了0.5成裝潢貸款可以用 只是借款條件實報實銷
要有登記裝潢公司的發票 不能借來當頭期款
所以真的沒遇到好的條件 真的就是多跑幾間
跑到很缺業績那間 可能條件就出來了
但出價也要出好 買太貴很難救
3. 斡旋前的銀行估價是很好的買家定錨考量 畢竟反應貸款給你的人的考慮角度
超出太多一定會炸裂
但很喜歡 有一定程度調整(我猜 5%誤差, 高於保守銀行估價上限5%,
但還是低於高估銀行(通常是商業銀行)上限)
因為你成交了 成交代表市場行情一種反應 銀行有也會認列
但如果真的是被割韭菜(超過高估銀行價格)應該就別想了
4. 我有注意到我成交價跟該區最近底價剛好差4%
老實說這 4% 跟我前幾間 競價失敗 輸在都是這個區間
讓我一直在思考其中邏輯
成交後仲介跟我說
實價登入的價格就內涵賣家服務費 4%(常說的賣家服務費其實是買家出的)
(這件事要怎麼在談價格拿出來拉回價格 我是有找到一個說法)
代表說該區最低一坪60 賣家都定錨在實收60
所以實際底價就是 60*1.04 = 62.4
賣家會覺得別人成交60(它不管是否實拿) 會覺得我至少也要實拿60
所以價格就這樣 4% 4%墊上去
當然一定還有其他因素 還請版上大大分享
5 貸 30年40年
40年青安蠻容易的
其他要看借款人年紀(小於35) 以及 房齡
台北中古屋就別想了 可能都比你爸媽老
還有條件都符合 銀行有符合規則 但他們就是不會做40年給你
大概還有一些內部條件 (比如專案或者 quota 不多, 除非裡面行長是你的XXXX)
以上先這樣吧
後續再分享台北精華學區房 出價 談價 這陣子心得
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.182.119 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696348284.A.329.html
成交高於估價 開始可貸成數下去
講句不負責任的 買便宜就是贏 因為你貸款脫手都是贏在起跑點
但要不是房屋有抗性 誰要便宜賣你? 便宜賣你的物件你都不見得想要
市場在比誰的抗性久 沒房的要收入跑贏通膨
有房的坐著跟通膨上去(但你要保證現金流 確保不違約) 就是目前遊戲規則
非青安真的看各方行內部隱藏邏輯
屋齡 跟 貸款人年紀 是顯性規則
隱性就是當年度 quota 等等
不過能貸多少 跟欠款人現金流有關係 貸85成那間就說貸款人月收要多少 才有這條件
可以掌握該地區微觀變動 就是開始獲益
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 10/04/2023 09:04:14
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