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▌四月主題：#國土計畫與計劃之外 ▌國土使用管制準備開始「轉軌」，如何避免再次走上「開發王道」的歧途呢？

許多人會將 #土地使用管制系統 由區域計畫走向國土計畫的這個過程稱為『轉軌』，那原先的 #區域計畫 走在哪條軌道上？而未來的國土計畫又是一條什麼樣的軌道？最重要的問題是，國土計畫該如何轉、怎麼管？

與其說區域計畫邁向國土計畫是轉軌，不如說，這是導向正軌。在這篇文章中，作者仔細梳理區域計畫的土地管制問題：一直以來，區域計畫根本就是 #雙軌制 ，一軌是「現況凍結」觀點下的土地規劃，一軌則是無須顧及既有區域計畫引導「開發許可」，事實上，區域計畫已仿若無引導土地使用行為的效用存在。

說到這，到底國土功能分區與土地使用管制是什麼呢？「若以室內裝修來比喻，全國國土計畫與直轄市、縣（市）國土計畫是在決定客廳、餐廳、臥室要放在哪個空間/房間」，#國土功能分區就是一張對外的空間配置圖。

另外，「除了將上述的決定畫成一張配置圖供參考外，還須開始討論各個空間的使用規則，以藉由這些使用規則的建立以及落實達到對環境品質把關及維護；像是，客廳可不可以煮火鍋？臥室能不能吃糖果？甚至由既往臥室吃糖果導致的螞蟻叢生狀況，來進一步討論是否繼續開放吃糖果。」
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國土計畫「轉軌」的真正意義，就是希望國土的管制可以再「計畫引導」觀點下的土地使用管制。國土計畫中以功能分區分類為土地使用管理的主體，回應區域計畫與非都市土地使用管制脫鉤、缺乏計畫指導使用等結構性弱點。
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最後，在制度設計上，嘗試解決秩序與彈性的兩難問題。希望在全國具備一致的空間秩序原則之下，也為給予地方政府因地制宜的規劃及管理彈性，於國土計畫法第23條授權地方主管機關可視地方實際需要另訂管制規則，例如苗栗縣在兼顧不影響飲用水水質水源的原則下，放寬農業發展地區第4類內，水質水量保護區範圍的原住民族土地使用項目。
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環境法律人協會 Environmental Jurists Association, EJA
https://eyesonplace.net/2021/04/28/16895/

▌四月主題：#國土計畫與計劃之外 ▌期待國土規劃解決失序的國土空間，但過度的期待帶來過量的傷害.......

國土計畫的立法背景，是為了面對長期以來台灣的 #土地二元管理 現象，將土地分成 #都市土地 與 #非都市土地，都市土地歸都市計畫法，而非都市的「區域」，則歸給區域計畫法。然而，區域計畫法缺乏規劃面向、所謂的管理也只是現況編定而已，簡言之，非都市土地長期欠缺計劃引導發展。

因此，1993年針對非都市發展困境，開始了 #城鄉計畫倡議，提倡《城鄉計畫》的立法，希望將規劃的面相帶進城鄉計畫之中。並且在1997-2009年間五度闖關立法院未果，在這幾次的努力之中，如1997年的《國土綜合發展計劃法》、2001年的《城鄉計畫法》回應二元規劃的問題等等，國土法的精神與架構逐漸的成形，包含國土功能分區、部門計劃協調、鄉村區域的規劃等等。
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2015年，在立法院難產20多年的《國土計畫法》終於三讀通過，民間團體滿心期待國土計畫終於能一掃過去《區域計畫法》時期的土地紊亂使用狀況，國土的規劃與管制終於透過功能分區的制度精神有所連結。

民間團體之所以眾人期盼國土計畫，是因為《國土計畫法》的通過終於讓國土計畫成為最上位的法定空間計畫，相關的法律定性也從「指導」轉變為「遵循」，具有更強的法律強制力。更重要的是，與區域計畫時期的「開發許可制」不同，國土計畫之後會透過「使用許可制」，解決了《區域計畫法》時期存有的「用地變更突破分區管制」制度性問題。
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然而，國土計畫法已經通過6年，遺憾地發現，再現行制度下，許多國土計劃依然無法解決某些環境問題。舉例來說，在國土計畫的新時代架構下，仍然有許多「#特別法」仍以 #現況編定 的舊時代邏輯處理，例如 #農地違章工廠 和 #礦場，分別以《工廠管理輔導法》和《礦業法》凌駕在國土計畫法之上，破壞完整農地、山林並與傳統領域持續衝突，架空《國土計畫法》永續經營國土的精神，從此來看，#部門計劃實然上仍掌握國土的變更大權。

撇除上述2個 #退步法令 ，#進步法令 的《海岸管理法》，有意透過制度設計避免海濱出現巨大量體的開發，但長期缺乏規畫人力與審議機制，海岸法的失靈反而造成台灣沿海岸的國土治理真空。

由於使用許可限制根本性地限制了 #變更產業用地 的機會，反而造成各地方政府，在未有明確的發展定位下，使勁劃地圈地（對就是那 #城2之3），以便保有未來變更用地的可能性。

從現在開始，國土計畫已經與我們生活密不可分，就在今年4月15日，各縣市國土計畫已經核定，為每一寸國土訂定至少五年以上的發展規劃，在這歷史性的一刻，藉由國土計畫的機制去看看那些目前國土計畫難以解決、但卻不可忽視的「我們國土的議題」。說到底，國土計畫法只是 #空間治理法制化的開端 ，仍然有相當多的制度設計、審議機制、環境倡議、溝通協商，政府各部會更應該設法思考各方皆能接受的解方，否則國土計畫將會失去本身訂立的意義。

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地球公民基金會

https://eyesonplace.net/2021/04/23/16878/

高雄亞灣區創新園區未來VS台北南港東區門戶計畫之對話

明天04/06，是高雄亞灣區台電特貿三基地重新改採公辦都更招標之主場招商記者說明會。此案我認為是翻轉亞灣區未來開發走向的旗艦指標案件；也是關鍵時刻。

我有信心憑藉公開丶公平丶公正的招商評審程序，能夠促成本案的實質開發。在此，也感謝台電董事會的支持，此案曾經過2次招商流標，終能董事會同意比照台電在台北市南港東區門戶計畫的模式，由地上權設定轉換為公辦都更招商模式。

亞洲新灣區扮演高雄產業轉型的重要角色，尤其是在今年2/28蔡總統蒞臨高雄，支持陳其邁市長的亞灣5G AIOT創新產業園區政策，總統及蘇院長宣布中央將投入5年110億的補助計畫；相信藉由這項產業政策支持，將使特貿三招商案更加邁進成功途徑。這也如同台北南港東區門戶計畫，在同時擁有國際會展中心丶國家生技硏發中心丶軟體園區丶台北流行音樂中心以及三鐵共構（高鐡丶台鐡丶捷運）的城市功能基底下，如何自身藉由地方政府的有效都市計畫通檢與都更戰略，來翻轉黑鄉老區成為科技產業創新特區。

回想我擔任台北市副市長任內，推動台北南港東區門戶計畫核心的台電中心倉庫舊址丶台鐵南港之心都更案，即藉由都市計畫的策略調整，歷經兩年兩級都市計劃委員會審議通過；其中不僅是國公營事業機構的產業專區，包括台電的中心倉庫原址丶也包括在南港台鐵舊車站用地蛻變為「南港之心」開發；都是採用公辦都更的模式，並調整總容積之50%可供為住宅使用。此外，台北南港東區門戶計畫之都市計畫通盤檢討的另外一個要義，則為超前佈署在面臨未來發展的新科技產業時代，要求增加社會住宅籌建，提供出租性、智慧化青年社會住宅；就從2016年到現在為止；很高興了解至今南港東區門戶計畫已經有了近3000餘戶的社會住宅，陸續完工並進駐就業人口(包括在南港捷運機場基地聯合開發的1500戶丶東明社區的700戶以及向陽社區的380戶丶中研院社區的200戶等）。在產業專區提高住宅比例調整為50%，乃搭配相關的產業安家計畫，鼓勵民間投資及扶植新創產業，串連周邊產業帶動地區發展。這是藉由大型公有地公辦更新翻轉地區再生的成功案例。接續，私有土地的都市計畫調整，也陸續跟進，採取回饋以及與時俱進的開發許可模式，一步步成就南港都市成長模式。

我期許在亞灣區特貿三基地招商案，也能有此帶頭效應，帶動亞灣區發展。

【一日議會 第十次 都市計畫專案小組會議】(1097)

首先感謝蔡榮豐議員、王美惠議員、孫貫志議員、都發處顏處長、都發處科長、地政處饒處長、行政處法制科科長，共同參與容積移轉自治條例，或者是容積移轉許可要點辦法修正，最後的定案會議。

首先說明的是，容積轉自治條例，是為了解決50年來公設保留地，財政不足，無法徵收的結構性問題，造成公設保留地的所有權人，不但需要無限期的繳稅，也無法進行土地利用開發，嚴重違反私有財產權的保障。

歷經1964年都市計劃法，法定規定10年內要完成公設保留地的徵收，1973年無法完成，再度修法延長公設保留地徵收期限15年。

後來，又經過兩次大法官釋憲會議的解釋，分別是1994年的336號解釋文，和1996年的400號解釋文，才確立了雖然財政困難，無法完成公設保留地的徵收，也需要立他法來作為補償，這就是容積移轉自治條例的緣由。

蔡榮豐議員指出來的問題癥結，即使這一個自治條例修正，或是許可要點修正通過，也是沒有辦法根本解決公設保留地所有權人，長期以來，權益受損的問題。

我有透過中央修法，全國一個區，讓需求容積率移入最高的六都，可以向全國買入容積率，才能根本解決容積移轉，保障私有財產所有權人，政府財政困難，無法徵收公設保留地的問題。

基於建築法規容積率和建蔽率的結構安全考量，同意採用都市發展處的專業，建議修訂許可要點，第七條第六款，位於舊市區，基地面積未達250平方公尺的文字修正，和第七條第七款位於其他地區，基地面積未達450平方公尺的文字修正，下修有容積買入需求的土地上線，活絡容積移轉，保障公設保留地所有權人，增加出售公設保留地容積移出的可能，並在三個月內，完成法定程序。

再次代表市民朋友，感謝都市發展處、地政處，和行政處全體同仁，在容積移轉審查許可要點修正上，共同的努力，展現和市政府保障人民權益，解決問題的最大誠意。

我們會繼續追蹤列管。

【智翔的議會質詢-都市發展局、地政局（10/14）】

＃煉油廠都市計畫變更

首先詢問都市發展局，因為上個會期都發局曾在中油煉油廠遷廠議題中回覆道：隨著經國特區的開發與桃林鐵路活化利用，已著手辦理都市計畫變更，今天智翔詢問進度，也得到局長承諾，明年度上旬將可以看到計畫內容。由於中油煉油廠是南崁都市計畫與林口都市計畫中的特種工業區，遷廠茲事體大，都市計畫的變更將有賴市府同仁的努力了。

＃公共設施保留地如何取得

根據市府資料，都市計畫近期正進行通盤檢討，但除了部分公保地解編之外，評估仍有需求並維持原規劃的公保地，到底要如何取得？ 針對這個問題，智翔想提供兩點建議，例如跨區重劃，藉由解編部分公保地（例如經國路和莊敬路交叉口旁的文高二用地）來跟鄰近的兒童遊戲場用地的地主交換。

但即使如此，肉地不足使得能交換的公保地有限。能否尋找更大範圍內的肉地，例如地政局手上的配餘地，在財務可行的前提下，來跟公保地地主交換，取得公保地以開闢民眾急需要的設施？

再者，由於目前容積移轉沒有政策工具引導集中移出，以至於眾多公共設施保留地由於容積移轉不完整，未達總面積的一半，而無法開闢使用。針對這個困境，或許可以請需地機關公告特定公設用地，集中接受受贈，提供行政便利，以利集中取得特定公設用地，及早開闢公設。

＃不因多目標使用減少公體綠廣兒用地的劃設目的

近年來市府在興建許多公共建設時，以「多目標使用」為方針，在各項用地上興建其他用途之公設，卻面臨諸如藝文廣場總圖、中正公園地下停車場居民反彈綠地減少的爭議｡

所以智翔這邊也建議市府，未來如果要新增沒有在原本都市計畫內規劃的公共設施，是否可以在市府仍有大量未標售配餘地的新設重劃區內，盡量運用配餘地來辦理，而不是佔用原本的公體綠廣兒用地？

例如鐵路地下化後，中路站的周邊開發，就可以來運用，儘早在都市計畫內先行預留社福、公托、公幼、停車場等用地，避免日後因公設需求，把原本綠地內的埤塘公園拿來做「多目標使用」，相信儘早規劃，可以創造居民需求與公共利益的雙贏。

＃桃林鐵路路權

另外，智翔也詢問到桃林鐵路的開發路權，局長則表示透過台鐵地下化之後的回饋開發面積給台鐵，也一並取得了桃林鐵路全部的路權，希望未來的桃林鐵路路廊，能夠儘早並妥善地做規劃。

＃公告地價調整
＃預售屋契約事前審查

由於時間有限，最後智翔向地政局請教兩題，一是公告地價的調整，由於公告地價兩年調整一次，最近一次是2017年，2019年底才會再調整，想詢問公告地價能否更接近市價。第二則是預售屋契約的事前審查，這邊以臺北市預售建案契約核備地圖為例（連結： https://reurl.cc/pEaza)，既然臺北市可以做到事前審查，為何桃園只能事後抽查？

以上兩點皆與許多市民朋友所關心的房價、購屋議題相關，而總結今日的質詢重點，由於都市發展不僅在於提升市民需求，滿足公共利益，同時也要能兼顧行政上的便利與地主權益，這些問題都具有相當程度的專業成分，除了會後的報告之外，智翔也希望日後能與相關局處做更多的討論。