Search
#阿明小教室 #2020知識圖卡第一發
買了預售屋後反悔，可以解約嗎？
阿明遇過不少客戶，買房時興沖沖，
尤其是對預售屋，
總是有著無限多的想像與期待，
但時間一久，熱情消退，
或者發現自己買貴了而不想買了該怎麼辦？
不依約付款就當作解約，可行嗎？
阿明先說，
買方不付款的行為是「違約」，
與解約完全不同喔！
依據民法規定，買賣契約簽訂後，
買方就有「給付價金及配合移轉所有權
登記、交屋的義務」；
而賣方則負有「將房子登記並交付給
買方的義務外，尚有瑕疵擔保責任」。
因此，
買方就必須依約繳付款項及配合辦理交屋等義務，
若買方因為不想買了或種種理由而不付款，
則賣方（建設公司）可因買方違約，
要求沒收買方之前給付的價金作為違約金喔！
阿明線上 line.me/R/ti/p/%4054aming
買房QA https://reurl.cc/K6QkEy
===============================
#文宣合作 https://reurl.cc/ZnpdjM
#DM製作 https://reurl.cc/A1xqqe
【簽約後，買方說房屋有瑕疵不買，屋主怎麼辦？】
買賣契約簽訂後，買方表示房屋有瑕疵不買、拒絕給付價金或拒絕履行契約，屋主如何保護自己的權利？...⬇️⬇️⬇️
📍民法規定出賣人須擔保物於『交付』時無瑕疵，因此在交付『前』，買受人並非依物之瑕疵擔保責任主張權利，而在房屋買賣中之『交付』，也就是『交屋』，所以，屋主必須擔保房屋於『交屋』時並無瑕疵。
➡️所以，當買方在『交屋前』主張房屋有瑕疵，屋主應立即檢視房屋是否確有買方所指瑕疵✅，如確有買方所說的瑕疵，建議屋主於履行買賣契約過程中，同時立即將瑕疵修繕並告知買方業已修繕💯，以免日後法律關係複雜。
📍如果屋主已將房屋瑕疵修復，或經屋主認真檢視，房屋並無買方所指瑕疵，但買方仍以瑕疵為理由拒絕履行（或是表示行使同時履行抗辯權），✅因買賣契約仍為有效，買方貿然停止給付價金或拒絕依買賣契約履行，即屬違約🆖。
⏩則屋主應依買賣契約約定，通知（催告）買方依約定期給付價金及履行契約💯。
📍而在屋主通知買賣履行契約後，如果買方仍然未依約履行，屋主即得通知買方....
1️⃣解除買賣契約並依約請求給付違約金。
2️⃣或不解除契約而起訴主張買方應依契約履行。
⏩但因現在不動產交易多數都有進行履約保證，履保公司通常不會因為買方或賣方的主張，就將款項給付或返還予任何一方，如果屋主選擇解除契約，則屋主須起訴請求買方給付違約金，房屋所有權如已移轉予買方，則一併請求將房屋所有權回復移轉登記✅。
㊙️另外要注意的是，如果契約內關於催告期間有特別約定，例如契約記載『..經催告七日以上期間後..』，則買賣雙方在通知對方時，就要訂『八日』的履行改善期間，以免催告不合法🆖。
#買方反悔不買
#物之瑕疵擔保
#解除契約
#催告
【買賣雙方於約定簽約日，因故未到場簽約..或契約簽訂後，買賣雙方因故解除契約，是否仍須給付服務報酬？】
買賣契約的成立，並不以『書面』簽訂為要件，只要契約必要之點意思表示一致即可，而買賣契約必要之點為標的物及價金，所以當買方出價達到屋主委託銷售價格，或買方出價經屋主同意出售，買賣契約即已成立...⬇️⬇️⬇️
📍 因買賣契約已經成立（雖尚未簽訂書面），買賣雙方即有到場配合簽訂書面買賣契約及履行約定事項的義務，如一方因故未到場簽訂買賣契約的書面或未依約定事項履行，即屬違約，而買賣契約因為已經居間成立，買賣雙方即須給付服務報酬 ✅
➡️ 所以，買方在簽訂斡旋金或買賣議價委託書前，一定要仔細思考，不能以為沒有簽訂書面契約就沒有責任。
📍 而在買賣契約簽訂後，買賣雙方因故解除契約，因最高法院認為，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上第1646號判例參照）。所以，縱然買賣契約經買賣雙方解除，買賣雙方仍須給付服務報酬✅
⏩ 所以，買賣雙方在解除契約時，一定要將給付服務費的成本或責任，作為解除契約的考量要件之一。
📍 或許買賣雙方解除契約，常見是因可歸責他方未履行契約，例如：
1️⃣ 買方反悔不買或未依約給付價金...
2️⃣ 賣方出售之不動產有瑕疵或反悔不賣...
但不論契約解除的原因是可歸責買方或賣方，因為都不是可歸責於居間的仲介公司不動產經紀人員，從而，買賣雙方仍應給付服務報酬✅。
📍📍 至於解除契約後所生買賣雙方間的權利義務，例如：
1️⃣ 可歸責買方反悔不買或未依約給付價金，賣方可否向買方主張沒收已付價金❓
2️⃣ 可歸責於賣方出售之不動產有瑕疵或反悔不賣，買方可否向賣方請求加倍賠償❓
這些都是其它法律關係，與是否須要給付服務報酬並無關連，不能以契約解除是可歸責於買賣雙方之一方為理由，即認為契約無效或不存在，就無須給付服務報酬❎。
二、買方沒有照時程來履約就是違約，原則上發一封存證信函限期催告命其依約履行，期限到沒履行就再發一封解除契約，這樣法律上而言買賣關係就不存在，至於履保的錢，契約 ... ... <看更多>
而在屋主通知買賣履行契約後，如果買方仍然未依約履行，屋主即得通知買方.... 1️⃣解除買賣契約並依約請求給付違約金。 2️⃣或不解除契約而起訴主張 ... ... <看更多>
買方反悔不違約的理由 在 Re: [請益] 簽約反悔不賣- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
我會建議你們履約，因為你爸也就是屋主已經簽約，他已成年有一定社會經驗，不管仲介
給他是否為錯誤資訊，這都是你父親做成決定的動機，不等於意思表示錯誤，更何況民法
規定詐欺是第三人（仲介）所為時，需要相對人（買方）明知或可得而知時才能撤銷，你
證明上很難。至於躁鬱症要說服法官會影響他做決定的判斷，我是沒看過成功的，更別說
你根本
沒證據，只是你的感覺。
這案件不是專約達底你爸還沒去簽約的情況，你去抓仲介漏洞，不簽約不賠仲介費這種情
況，他們可以自己決定錢要不要收摸摸鼻子算了。這件是買方已經簽約付款，買方絕對可
以踩很硬，仲介可能都搓不掉，打官司買方必贏。
只是成屋定型化契約有違約金15%的限制，若超過可以酌減到15%，但一般而言，不可能低
於契約約定的十五趴，因為這是政府公告的定型化契約範本，表示政府認為15%合理，別
聽網友亂說可以只判三分之一，不可能。
因為你說成交價1600多萬（用1600萬算），違約金十五趴最低也要240萬，這次成交仲介
費你也得賠，就算你違約後可以賣2000萬，算上後來賣這次仲介費80萬，你等於違約後再
賣實
拿1920萬（不管其他稅費），而這次賣1600多萬，算起來跟你違約後再賣差額才320萬，
若
你成交價是1688萬，才240萬左右，怎麼算都不划算的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.77.225.69 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1572332882.A.437.html
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.225.69 臺灣), 10/29/2019 15:09:58
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.225.69 臺灣), 10/29/2019 15:11:07
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.225.69 臺灣), 10/29/2019 15:13:07
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.225.69 臺灣), 10/29/2019 15:19:14
300多萬，因為不履約所收的錢，應該是要「返還」不是賠償，所以
他說賠償我下意識就把它當成都是違約金，但仔細看他文章是一般人最常講的「賠雙倍」
顯然是把應該返還的金額說成賠償，確實有可能買方匯的錢還沒有到15％
通常是發生成交後會很麻煩的事，所以，如果有人去賣方家噴漆、撒冥紙
說欠債還錢被我抓到了齁，看你躲到哪，別想脫產，
通常買方會覺得不知道買完回不會有人來鬧
很難處理，有可能會放軟啦
※ 編輯: ICHBINMANN (36.237.17.179 臺灣), 10/29/2019 16:37:12
以內政部定型化契約內容為標準。房屋15%內全額沒收的一堆，若是賣土地違約，已繳價
款三成准全沒收的也多得是，你說的判決我不知道最後有沒有確定，但我說的是實務常態
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.77.153 臺灣), 10/29/2019 20:54:54
舉的案例是建商，才會用同業利潤額，法院有些時候針對個案情況可能做出某些判決，但
不該把他當常態，一般人買賣房屋的交易，除非違約金約定真的太高，才會認為超過部分
是價金一部先行給付，多的是照約定判到滿
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.77.153 臺灣), 10/29/2019 21:03:51
乎超過很多的情況下，土地或者沒透過仲介自己找代書簽約的情況最常見
而已
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.77.153 臺灣), 10/29/2019 21:05:54
※ 編輯: ICHBINMANN (42.77.77.153 臺灣), 10/29/2019 21:09:10
事實上這個案件就是沒收十五趴足，也是引用定型化契約條款，但不可否認酌減的例子也
不少
※ 編輯: ICHBINMANN (218.166.13.135 臺灣), 10/29/2019 21:56:28
... <看更多>