190316哈囉房東,家具家電別調包喔!◎文/陳泰源&游璿樺
【案例】
去年成交一間租案,不論是招租帶看時,還是簽約當下,房東與房客雙方都有再次確認會留下來的家具、家電有哪些。簽完約後,看似一切順利,沒想到,當房東與房客相約交屋時,竟然發現東西全被更換:
1.詩肯柚木的床架,變成普通的床架。
2.牌子是LG的洗衣機,也成了二手國產品牌。
3.與儲櫃空間相符的雙門冰箱,變成縮小版二手貨,與櫥櫃尺寸不搭、格外突兀。
當下為了以「交屋順利」為前提,房客忍住選擇暫時不跟房東計較,畢竟房客已經跟前房東辦理退租,搬家計畫也都已準備就緒。
只是,這次的租屋經驗,實在讓房客感受上相當不舒服,身為房仲的我也覺得相當錯愕,畢竟,這是我從業8年多來,第一次遇到這樣的房東。
【房仲必學訣竅】
過往處理租賃案件時,契約所附的「交屋清單」通常只會記載會附哪些家具、家電,例如:床組X1,餐桌椅4張,沙發1組、電視機1台。
從現在起,請同業務必記得,以後當你詢問房東會留下哪些東西時?請務必要順帶提問:請問是哪個「牌子」?是「房屋現況裡面」的那一個嗎?同時,記得在清單中,不要再只寫「冰箱X1、洗衣機X1」了!以後都要註明是哪個牌子,甚或是型號、噸數、尺寸,這樣,就能對企圖調包的房東產生嚇阻作用。
萬一事情真的發生了,房客沒打算息事寧人,縱使錯不在房仲,房仲不僅要傷神持續居間溝通協調之外,也勢必要有得罪客戶的心理準備了。
以這次案例而言,房客雖然選擇息事寧人,但我良知過意不去,決定在事後寫一封信給房東,清楚地告訴她哪裡不對,雖然,我的Line後來被房東給封鎖,從此再也做不到這名房東的生意,但至少房客覺得感激,而我自己也覺得心安理得多了。
以下是==【法律教室:台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】==
《前言》
租賃,為房東提供房屋給房客使用,房客支付租金的一種契約。
一般,在都會區出租的住家或套房,房東經常會添加一些生活必要家具、家電、網路、第四台、停車位等附屬設備,標榜「一卡皮箱即可入住」,以吸引房客入住,同時也提高房屋租金收益。
承租有租賃附屬設備的房屋,入住前點交步驟,是非常重要一個環節,除確認附屬設備如同租約之約定外,將來還會連動租約屆期後之回復原狀交屋,卻往往被租賃雙方所忽略。
《租賃附屬設備清單》
依內政部107年6月27日所公布的《住宅租賃契約書範本》第一條第2項第3款之「租賃附屬設備」,除了約定有、無附屬設備外,另有附件「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」,提供房東房客在簽訂租賃契約時,能清楚揭露出租房屋之現在屋況,也明白標示點交時房屋所提供的附屬設備。
《租屋,拍照+做點交》
房客入住前點交步驟,首先,先按照「租賃標的現況確認書」檢查屋況是否有瑕疵,例如:停車位是否清空可停?屋內牆壁、角落是否有滲露水痕跡?水、電、瓦斯是否正常…等等。若發現問題,應請房東儘速修繕。
其次,再依「附屬設備清單」逐一核對家具、家電的廠牌、數量,並拍照存證;若為家電,亦應逐一啟動測試,若核對時發現與清單不符,或測試功能異常,應立即請房東更換。
唯有依「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」逐一確認核對,拍照存證,才能確保房客入住房屋後的品質;爾後租約屆期後之回復原狀交屋,亦是依當初現況確認書及清單所載點交。萬一遇到記憶模糊不清、雙方有爭議時,亦可提出當時存證照片比對,可有效避免無謂的糾紛。
《租房,你該這樣做》
租賃糾紛如遇到爭議時,可依下列幾個常用管道尋求解決:
方式1:向直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會申請調處。
方式2:向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解。
方式3:向法院聲請調解或起訴。
其中,我個人最建議的是方式2,除了省錢有效外,另外最重要的好處是,經鄉、鎮、市(區)調解委員會調解成立之「調解書」經法院核定後,與民事確定判決有同一效力。
本案例中,房東與房客相約交屋時,房東所應提供的附屬設備,如床架、洗衣機、冰箱,遭到房東偷龍換鳳,與租賃契約之約定不同,涉及契約之不完全給付與詐欺。
房客在第一時間應立即提起問題,請房東更換回原約定設備,甚至停止點交,直至改善後再入住。若房客情非得以,已將原本租屋退租,選擇忍耐暫時入住,亦應限期請房東更換回原約定設備。
若房東執意不肯發生租賃糾紛時,房客可向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解,協議換回原約定設備、調降月租金或解除租約。
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