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【邱顯智│談話會】發言精華
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邱顯智 委員針對紓困預算中的#承租人困境，於談話會時提出建議，認為應放寬放寬部份租約限制，要求行政院進行盤點並儘速填補漏洞。
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邱顯智委員呼籲，應參考國際經驗，於疫情期間調整房屋出租人跟承租人的權利義務關係。例如，放寬我國民法中以積欠租金為由終止契約的時限，自現行2個月延長至4個月；同時，讓已經失業或者是沒有辦法繳納房租的承租人，賦予他們有中止租約的權利，無須再負擔違約金跟損害賠償。
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邀請各位一起來瞭解！
【邱顯智│談話會】發言精華
邱顯智 委員針對紓困預算中的#承租人困境，於談話會時提出建議，認為應放寬放寬部份租約限制，要求行政院進行盤點並儘速填補漏洞。
邱顯智委員呼籲，應參考國際經驗，於疫情期間調整房屋出租人跟承租人的權利義務關係。例如，放寬我國民法中以積欠租金為由終止契約的時限，自現行2個月延長至4個月；同時，讓已經失業或者是沒有辦法繳納房租的承租人，賦予他們有中止租約的權利，無須再負擔違約金跟損害賠償。
邀請各位一起來瞭解！
疫情期間，繳不出房租、店租怎麼辦❓
要解約卻要負擔高額解約金，還有什麼路可以走❓
這些問題，現行法律能幫到我們的非常少，一定要透過修法，才能讓「共體時艱」不是口號，具體協助弱勢者度過難關。
這篇文章來告訴大家，現行法律工具為什麼不夠，以及我們提出的修法草案，能夠怎麼幫助到大家。
ℹ️ 重點說在前面：
1️⃣現行民法有「情事變更」和「違約金酌減」的規定，但面對疫情遠遠不夠。
2️⃣五月本土疫情爆發前成立的契約，要有合理調整的空間。
3️⃣不動產契約，如果當事人不能協議減少租金或延期清償，要讓承租人可以無痛解約。
4️⃣租賃住宅出租人如果要以承租人積欠租金為由終止契約，疫情期間要有四個月的彈性。
*️⃣要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為3、4的配套措施。
——正文開始——
疫情期間，不少公司行號都受到影響，也讓眾多從業人員被迫減班休息甚至被解僱。不少在景氣尚可的情況下締結的民事契約，更因為大環境的變化，難以再依原本的約定繼續下去。
對於這樣的問題，有很多人問：法律上，能怎麼辦？
⚖️現行法律之下，能怎麼辦？
一、請求酌減違約金 💰
不少契約約定，如果沒有依照約定的時間和條件履行契約，就要給他方違約金。
👉 依據民法規定，如果債務已經部分履行，或者違約金真的太高的狀況下，都可以請求減少違約金。
⚠️ 注意
如果債務人已經「自願依約履行」，那就沒辦法在付錢之後，那對於已經付的部分，也不能請求返還。
💢 但是，並不是契約終止要給對方的錢，通通都是違約金。最高法院也有判決認為：「若當事人約定一方終止或解除契約時，應支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的，屬於保留終止權或解除權之代價」。
例如租賃契約有時候會約定，承租人可以提早解約，但是要給房東剩餘月份的租金等等。如果法院認為不是違約金，就不適用「酌減違約金」的規定了。
二、依據情事變更調整契約
其次，針對契約成立後發生各種天災人禍或重大社會經濟狀況，民法有「情事變更」的規定。
👉 只要契約成立之後，出現各種不可預期的狀況，並讓原本契約的約定顯失公平，當事人可以告到法院，請法院變更金額高低或其他法律效果。
💢 但是，這條的規定非常嚴格，特別是「情事變更」、「非（契約成立）當時所得預料」這兩個要件。
以疫情為例，台灣早在去年1月15日就將肺炎列為法定傳染病，並在1月20日開設中央流行疫情指揮中心。WHO後來也在3月11日就宣布「全球大流行」。
在傳染病確定大規模爆發，台灣也陸續有確診案例甚至群聚感染的狀況下，究竟是不是「情事變更」都有問題，更不要說「非當時所得預料」。如果不符合法律規定，當事人也就無法請求法院調整契約。
👉 接下來，就是修法的事了。
❓ 法律還能怎麼修正？✒️
1️⃣ 讓被疫情影響且顯失公平的契約，有調整的法律依據
面臨疫情，有的契約當事人可以共體時艱。例如有房東主動減少租金、分期收租。但也有人堅持一毛不少，讓已經陷入困境的相對人，只能咬牙苦撐或無奈終止契約。甚至有人拿到政府紓困之後，馬上就得交給房東。
因此，我認為應該透過立法，讓契約可以變更的要件減化。只要在疫情確定爆發以前（5月10日）以前成立的契約，「受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平」，就要讓當事人「得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。
2️⃣ 讓不動產承租人可以和出租人協議和無痛終止
不少不動產租賃契約約定，承租人如果要終止租約，必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。因為這些條款，出租人其實享有非常有利的地位，也就沒有太多和承租人談判的動機。
面對這樣的狀況，應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議，也要讓出租人可以終止契約，而且不用負擔雪上加霜的任何違約金等負擔。
3️⃣ 租賃住宅承租人欠費終止契約，至少要到4個月的金額
相對於商業租賃，租賃住宅承租人可以說更為弱勢。面對減班休息甚至解僱的狀況，欠缺財務彈性的無殼蝸牛，更沒有迴旋的空間。
依據土地法、租賃住宅市場發展及管理條例等相關法律，只要承租人欠費到二個月以上的金額，出租人就可以終止租約。而隨著疫情管制措施的延長，這樣的狀況就可能越來越多。
為了讓租賃住宅的承租人有更大的彈性空間，避免馬上被終止契約而陷入更深的困境，應該適度延長欠費的最低標準。
4️⃣ 要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為配套措施
契約風險的重新分配，不該讓房東因此面臨財務困境。畢竟，某程度上是要求房東出力「紓困」。
因此，除了「紓困」的程度不能過當之外，更應該要讓願意和承租人協調或終止契約受限的房東，貸款等相關費用可以適度的展延清長期，並由政府補貼利息。
疫情之下，共體時艱不是口號，而是如何讓整體社會度過難關的關鍵。
我希望透過這樣的草案，拋磚引玉，讓大家一起來討論怎麼具體幫助最容易受到疫情影響的弱勢者。
——參考資料——
⚖️ 民法規定
情事變更：
民法第227條之2第1項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
違約金酌減：
民法第251條：
「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」
民法第252條：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
✒️ 邱顯智辦公室紓困條例修正條文草案 ✒️
紓困條例第9條之2草擬條文：
「中華民國一百一十年五月十日以前成立之契約，受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
紓困條例第9條之3草擬條文：
（第1項）「不動產之承租人，受嚴重特殊傳染性肺炎影響致收入減少或全無者，當事人得協議於本條例施行期間減少租金或延期清償；不能協議者，承租人得終止契約，出租人並不得請求違約金或因契約終止而生之損害。」
（第2項）「租賃住宅出租人，以承租人遲付租金或費用為由終止租賃契約者，遲付之租金或費用未達四個月之租額時，不得於本條例施行期間提前終止契約。但承租人非因受嚴重特殊傳染性肺炎影響而難以支付租金或費用者，不在此限。」
（第3項）「前二項規定，於本條例修正施行前成立之契約，亦適用之。」
樂陞科技2014年遷入碧潭有約（捷運共構宅），承租市府財產「碧潭有約」地下一樓至二樓，占地近4000坪作為企業總部，每月租金逾200萬元。
105年，樂陞科技爆出炒股案影響社會關注，並且遭爆積欠新北市政府租金、利息等問題，故新北市政府於106年終止與樂陞科技的商場租賃關係，案件進入司法爭訟程序至今。
而本週新北市議會開議，儀君在審核新北市決算報告時，發現經發局根本沒有將這筆重要的帳款（應收未收的保留款）列在決算書中，這嚴重的疏失，儀君要求經發局近期內召開專案報告，行政是延續的，朱市長任內呆帳，不希望新任局處首長便宜行事，想大事化小事，甚至遺忘這筆帳！
儀君同時也請審計處蒐集相關資料，於下一年度補正決算，為市民的納稅錢把關！
161215東森 惡房客神隱 租金電費沒繳 房間一團亂
房東一開始打開門，迎面而來除了髒亂的環境，還有撲鼻而來臭酸味。
記者賴正鎧、張仲華採訪報導……↓
5坪大的空間，一包包垃圾袋占據各個角落，走路都很困難，而在一開始還有吃剩的食物留在現場。
詹姓房東：「廚餘還是什麼的，都是有長蛆、長蟲的，像這個鍋子(裡面)我不知道它是什麼？」
咖啡色黏稠的液體讓人作噁，當初房東一開門看到這個景象，當場傻眼。但更傻眼的是，房客，人呢？
詹姓房東：「因為她(房客)把我老公設成“拒接”，所以我合理懷疑她已經跑走了。」
連新做的木頭地板….
詹姓房東：「就是不太穩了，可能水(滲進去)。」
走起路來嘎嘎響，打掉換掉又要2~3萬，房東說，讓她頭痛的房客就是「她」。
戴著眼鏡、托著下巴，她就是房東口中的房客徐小姐，26歲的她，2015年11月像房東簽約，表明自己是在電視台上班，但房東說，住進的第一個月就遲繳房租搞神隱，再來積欠一年的電費、兩個月的房租、弄壞木頭地板，最後讓房東損失將近6萬元，留下一堆垃圾，消失不聯絡，這種頭痛的房客，房東該怎麼防？
房仲業者陳泰源表示：「存心要當惡房客的，當他知道房東堅持租約要做公證，他一開始就一定會打退堂鼓，租約只要一旦做公證，我就可以直接去申請強制執行，就直接從妳房客的帳戶扣錢。」
我們用房東留下的電話試著聯絡徐姓房客，但沒得到回應，只是現在，詹姓房東苦惱心痛，少了房租電費，又少了對往後房客的信任。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/191284153
