關於 產權登記租屋 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

今天2/5（三）蘋果日報刊登我第47篇專欄文章「家庭與住宅的生命週期」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

這篇文章主要是想透過家庭及住宅的生命週期，個人檢視自己的居住品質。另外政府亦有責任調查釐清家庭及住宅的生命週期，以改善國人過往只重視房價的漲跌，而忽略了居住品質的重要性。尤其「老人住老宅」的「雙老」現象越來越嚴重，當前國人的居住品質改善不容忽視！
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張金鶚專欄：家庭與住宅的生命週期
（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

我以前上「住宅市場與政策」研究所第一堂課程，都會要求學生先寫個人的「居住史」，了解自己從出生到現在共住了多少個房子？每個房子住了多久？自己對每個住過房子喜歡或不喜歡的地方為何？進而從個人的居住史中，體認個人對房屋的偏好程度，建立起個人對住宅的「心中之尺」。

然後，我會在最後一堂課，經過一學期的學習不斷修正自己心中之尺，同時了解「市場之尺」，再要求學生從現在到未來老年可能會住多少個什麼樣的房子？期待個人透過心中之尺去與市場之尺的交集，逐漸實現自己居住的夢想。如此可以認識一個家庭或個人一生可能換住過多少房子？居住品質是否改善？

另外，從房屋為主體的角度來看，房屋從新建完工到拆除重建，其屋齡有多長？有被多少家庭或個人住過？房屋從新到舊經過多少次的整修維護？我們從房子的生命週期可以認識自己居住的房屋歷史及其品質與價值又是如何變化？

一般而言，房屋的生命週期隨著屋齡的增加，相對其居住品質將逐漸降低；然而，家庭生命週期的成長，家庭所得及居住品質的要求將逐漸提升，因此為改善居住品質，家庭即產生換屋行為，原本房屋也產生「下濾」現象，換成較低所得家庭承住。透過家庭與住宅兩者彼此生命週期的相互認識與配合，提升家庭的居住品質才能更為積極落實。

老年與少子化影響

從家庭的生命週期來看，台灣早期曾調查1990年家庭平均居住約10.25年才搬遷，相較英國平均約6.6年顯然較長。顯示台灣較為安土重遷，也反映透過搬遷改善居住品質較為緩慢。較雖然最近缺乏持續調查資料，但看到台灣近三十年來房價上漲遠大於所得上漲的速度，可以想見，台灣家庭的換屋能力越顯困難，換屋期間將更為拉長，如此房屋越漸老舊其生命週期也將不斷增加，進而影響家庭的居住品質。

由於老年化及少子化的影響，家庭的生命週期也逐漸產生變化。首先是單身未婚家戶逐漸增加，租屋及小宅需求也將增加，甚至分享住宅、青銀共居或合作住宅（co-housing）也將逐漸興盛；其次年輕夫妻到學齡前小孩，應會以打拚儲蓄、養兒育女為優先，買屋將排擠生活及小孩的照顧；再到輕壯夫妻及學齡小孩，第一屋必須考慮小孩就學及夫妻工作，老舊公寓及大眾運輸可及的外圍地區可以減少擁屋負擔。

再到中年夫婦，經濟穩定且小孩逐漸長大，可以考慮換屋，較需重視住宅區位及品質，當然這過程也可能因小孩長大離巢或為改善生活品質而增加換屋頻率需求；最後來到退休夫婦，老年化現象應更重視居住品質與區位環境，房屋不需大但公設管理要好且有無障礙設施，能夠享受人生的黃金歲月，或許也可以考慮「以房養老」，在宅老化不用小孩照顧，老夫老妻有品味有尊嚴的生活。

然而，家庭與住宅的生命週期如何妥適配合，以提升居住生活品質，在當前高房價的壓力下，並非容易。在換屋時間越漸拉長、房屋逐漸老舊、都市更新整合又遙遙無期的情況下，房屋的整建維護就越顯重要。特別是超過二十年以上的老屋，必須定期健檢，從外牆的拉皮、結構補強到室內漏水、油漆裝潢等居住環境的改善。期待政府能將老屋健檢法制化，並將整建維護而非拆除重建作為未來都市更新的重點工作，如此延長房屋的生命週期才是提升居住品質的關鍵。

最後有關家庭及住宅生命週期的調查研究仍相當不足，無法真正了解國人居住品質的變遷與困境。雖然中研院已進行「華人家庭動態調查」，以同一家戶為主體的家庭社經結構長期追蹤變遷調查，成效卓著，惟可增加居住品質、產權與負擔能力的相關調查研究。

建立家宅履歷制度

另外過去主計總處原有住宅抽樣調查已多年沒有持續調查，甚為可惜，應可仿照中研院方式，以同一住宅為主體的住宅動態追蹤調查，如此可以了解住宅品質以及居住家庭的變化。

除此之外，內政部因為負責人口戶籍登記以及房屋產權登記乃至實價登錄等相關資料，藉此資訊整合，可建立家庭與住宅完整生命週期的「履歷制度」，然後透過大數據分析，深入掌握國人居住品質的變遷，進而提出適宜的住宅政策，才能達到改善人民居住品質的目標。

https://tw.appledaily.com/headline/20200205/YQJFQI7EYQQZ2UIO57BILPMB4A/

以整層住家需負擔的項目來說，幾乎都需要承租人自行負擔，像是水電費、網路費用等。
整層住家大部份有身分限制、產權登記，並可提供開火。性別限制的部份則是完全沒有。另外，只有三成的整層住家願意讓房客飼養寵物。