特意分享以下一篇文章，作者保羅投資2017年讀了我第一本書後開始進行「REITs + Bond」投資，其通過親身的實戰經驗，總結出《現金流為王》中「REITs + Bond」投資組合理念的真正意思， 也舉例說明了一般人在操作過程中會犯的三種錯誤。現實中，確有不少讀者自我2015年分享過槓桿債券後，被當中的槓桿後高回報所吸引，卻忽略了整個投資理念更重要的部份，這也是我當時決定寫《現金流為王2》的原因，真心希望讀過1的朋友會有心機讀埋2，並嘗試理解純投資操作以外的背後理念。
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《IB 槓桿 Bond + REIT 犯的3個錯誤》
兩年前，筆者閱讀作者Starman的《現金流為王》，並開始槓桿 Bond + REIT的投資。至今投資了共兩年多，回報只有7%，遠低於預期。近日，筆者再閱讀作者的新書《現金流為王2》，這本書是上一本書的延續，更詳細地解釋作者的投資心法。如果說第一書《現金流為王》是教授招式，那第二書《現金流為王2》著重的就是內功心法。當更深入了解作者的投資心法後，筆者恍然大悟，明白到為何回報會有落差。本文會分享過去兩年多，筆者在Bond + REIT投資中犯的3個錯誤。
錯誤1：沒有「去槓桿」
在閱讀《現金流為王》時，筆者已留意到作者提及「去槓桿」。當時不明白，又要「再投資」，又「去槓桿」，這不是很矛盾嗎？因此沒有太理會「去槓桿」，不斷用升值的股票「再投資」。年初市道好時，組合回報有20%，但現在股票價格大幅回落，組合回報回落到只有7%。
在《現金流為王2》中，作者對槓桿和去槓桿有更多詳細的說明和解釋，這時筆者才明白當中的意思。作者的意思是用槓桿快速提升現金流，再將所得的現金流投放到會升值的資產上。由於資產會升值，長遠能自動「去槓桿」。
例子是買入債券時運用槓桿，收到債息後，用債息用來買入REIT，但這時不運用槓桿。
應用於在筆者的投資組合，可參考下面例子。如筆者八月有$7,960的現金流，那九月就可以運用這筆錢來買入大約$7,960的REIT。這樣的操作，長遠便可以自然「去槓桿」。另一方面，筆者每月會存入的$3,000的新資金，這筆資金，則可用2倍槓桿買入債券。
錯誤2：現金流沒有提升
下表是筆者的每月現金流，可以看到現金流一直沒有提升。這不合乎作者提到現金流遞增的長遠目標。
那問題出在那裡？這問題在於筆者新增的資金沒有買入債券。新增的資金都買入了股票，而且運用槓桿。當時筆者只看回報率，沒有考慮現金流。想法是，與其買入息率6％的債券，可不買入市盈率10倍的股票，反正價值最終會在股價上反映。但實際上，不管股價升了多少，只能在資產上增值，不能帶來現金流。所以最終筆者的現金流沒有因此而增加。
將來，筆者新資金會先放於債券，而當債券或股票收到的利息和股息後，才會把收到的利息和股息投資於股票上，藉此提升每月的現金流。
錯誤3：長時間運用高槓桿
在《現金流為王2》中，作者提出了運用槓桿要注意的三件事，如下。
- 利差要有一定的空間
- 利差要有穏定性和可持續性
- 資產價格要有良好的穏定性
由於市場存在系統性風險，運用槓桿時間越長，遇到風險的機會越高。像這次就遇到了貿易戰和反條例運動的風險。有些股票如朗廷－SS (1270)，股價下跌了36％。債券價格也受利率變化的影響，美國聯儲局多次加息後，筆者所持的長年期債券價格都大幅下跌，如BBBY，價格下跌了22%。運用槓桿後，損失也倍大。這也說明為麼作者那麼重視資產價格要有良好的穏定性。
要改善這個問題，筆者投資股票時，會先不運用槓桿，保留可使用槓桿的機會，靜心等待好時機的來臨。如現在反條例運動的影響，很多優質資產價格都大跌，如希慎興業(14)，以5年歷史市帳率來估值，現價是八折。這時便可運用槓桿，以低價買入優質資產。另外，在選擇債券方面，會以短年期債券為優先考慮。
總結
希望以上犯的幾個錯誤和改善方法，對讀者有所幫助和啟發。在此特別多謝Starman再出版第二本書《現金流為王2》，並在書中詳細解釋說明其投資心法和重點。這書的內容對筆者有很大的幫助，實實在在地，把筆者從走歪了的路中，拉回正軌。
保羅投資
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