買房前真的要先多想想
有時候我遇到急著出院的中年男性患者
我會問他為什麼這麼急著出院工作？
是不是有房貸在背？
很多時候我都遇到回答『是』的人
【想買房，先思考如何不讓買房壓垮生活】
剛好跟人聊到關於買房的事，最近又傳出房貸要從30年拉長到40年，突然想到自己很常跟朋友聊到一些買房概念，似乎沒提過。
其實我一點都不建議初期就用30年甚至40年計算房貸支出，甚至是寬限期還息不還本這個根本不用思考，因為你可能會因此買下自己買不起的房！
因為做過幾年房地產廣告企劃，所以一些朋友有買房需求時都會來問我，但不是因為我會跟他們聊如何買才划算或能獲利，而是我會跟他們評估適不適合買房，又該如何挑房跟規劃才能夠讓風險降到最低。
通常做房地產相關產業的人應該都會知道一個簡算公式，也就是每100萬貸款會產生5000元本利和。從這個角度出發，如果以目前市場上普遍1000-1200萬房價來看，算貸款1000萬：1000/100*5000，等於一個月要繳房貸本利和就是5萬元。這個時候我進一步評估家庭總「月收入」是不是達到15萬元，如果沒有達到，那表示你不適合買1200萬的房子。
如此算法相當嚴苛，因為那個簡算公式是用20年房貸年限，利率約2%計算；如果改套用成今天可能30、40年，利率1.8%左右，根本不需要負擔到五萬那麼高。但是我看的是買房必須承擔風險，這一點其實是很多買房族沒有估算進去，但事實上很重要。
把房貸支出抓總月收入三分之一，其實也是降低風險其中一個要素，一般人會抓二分之一，用年薪計算平均值，這其實會存在很多盲點，首先就是會放大生活負擔壓力。
首先，用年薪計算表示加入了年終獎金或月分紅等額外收入，但是這些東西都是變數，我認為應該從思考當中除去。
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今天很多人都認為買房壓力很大，房貸壓縮了生活，事實上都是因為你超支買房或本來就還沒有資格買房。關於房價合不合理這件事，不在本次探討當中，因為你覺得自己買不起就是不合理，但事實上還是相當多人有能力買房，就值得探討很多因素。再來，真心覺得房價不合理，可以選擇不買，但是不要想買又愛酸；如果今天真決定要買房了，該思考如何不讓買房反而造成生活負擔或人生遺憾。還有，如果存款還沒有至少一百萬，其實也不用想太多，房價怎麼跌都不關你的事。
今天除非是不得不，例如被家人押著買房，否則我都不建議用超過20年來算房貸負擔能力。
買房動輒就是十幾、二十年支出時間，這個時間說長不長，但這十幾年內會存在多少風險，必須要納入思考。不是我悲觀，而是因為我就真看過有人四十幾歲中壯年，罹癌走了之後留下一個沒有工作的老婆跟還在讀幼稚園的小孩，面對未繳完房貸。
我的房貸負擔計算方式相當簡單，家庭總月收入這是基本算法，如果老公一個人薪水到不了，那就是夫妻共同負擔。真要當真男人，不捨得讓老婆出去工作，那就是挑選房價低一點的物件，或是想辦法多賺點。
用簡算公式計算適合買的房後，再選擇挑選30年來貸款，會更提高自己還款寬裕程度。為什麼要這樣計算？因為生活當中會存在相當多急需要用錢的問題，保留三分之二收入是因應，甚至也不會讓家庭生活壓縮太多。
同時，以上述方式計算，可能一年下來會存下一些可動用資金，這個時候拿來整筆償還房貸本金，會讓自己後續負擔更輕。事實上，可能不需要三十年，就把房貸繳清了。
抓三分之一月收入、20年利率2%計算房貸負擔，能把購屋壓力限縮在一定程度，可避免風險就有失業、轉業、減薪可能造成收入減少甚至中斷問題（手邊能有幾個月房貸資金）。把房貸拉長到30年期，減少負擔的房貸也能拿來繳個壽險，幫買房風險再建一道防火牆。
另外，我也不建議存幾個月就趕快拿去還房貸，從一年後再多存個半年、一年，再來做整筆攤還是最適當方式。
其實個人還是相當建議如果可以就買房，因為除非家裡有留房子給你，否則老年之後要租屋真的沒你想的那麼容易，台灣的養老機制也不夠完善。把買房當儲蓄退休金，老了以後用逆向貸款拿房換每個月的收入，也不失為一種思考。
當然，前提是先不讓買房壓垮目前生活。
本金平均攤還法公式 在 [算表] 本金平均攤還法用excel公式? - 看板Office 的推薦與評價
軟體:excel
版本:任何版本
假設我有一筆貸款
1,000,000 元
利率1.6%
繳款240期
用本金攤還法
會先去算 1,000,000 /240 = 4,167
然後利息計算就用
第一期 1,000,000 * (1.6%/12) = 1333
第二期 (1,000,000-4167)*(1.6%/12) =1328
第三期 (1,000,000-4167*2) *(1.6%/12) = 1322
依此類推
就是利息會隨著本金慢慢下降也會跟著下降
不知道總繳交利息有沒有辦法用一條公式就寫完??
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