210913蘋果大直漲起來1 店面3個月5筆交易 壽險業7.8億包2層樓
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210913/2NMNKMAVEBCAPB3FDYNSAWALKU/
零售產值上看百億元的大直商圈，今年5～7月三級警戒期間、迎來罕見的5件店面交易量，最大買家為台銀人壽、砸7億8389萬打包「台北時代廣場CBD」1、2樓共10間店面，另4件為住宅大廈1樓店面、總價3088萬～1.3億元之間；專家解讀，疫情讓國際旅遊、商務交流喊卡，部分店面持有人若看不見商圈榮景，就會考慮退場，讓滿手現金的壽險業跟高資產族、把握時機進場挑好地段的不動產，作為長期投資或自用，等待商圈熱度恢復，投報率達3~5%不成問題。
（施智齡／台北報導）......↓
大直囊括中山區大直、永安、成功、劍潭、北安與金泰等6里，依官方入籍人口統計，8月大直域內共3萬9760人，而近年豪宅聚落成形、讓商圈更有發展潛力。美麗華百樂園2004年亮相、摩天輪一舉成為觀光地標，2016年後美麗新廣場、ATT e Life（原名ATT 4 Recharge）、春大直商場也相繼進駐，就連忠泰集團跨足百貨的首站「NOKE忠泰樂生活」也相中大直、將於明（2022）年開幕。
觀察疫情期間的大直房市，店面交易量明顯躍增，過往數月成交1間店面，今年5至7月加總共14間賣出，其中10間位處樂群二路「台北時代廣場CBD」的1、2樓，目前有星巴克、烘焙坊等業者承租，10間成交總價共7億8389萬元、由台銀人壽打包帶走。
第2、3高價為敬業一路上「玲瓏閣」、「家和興」2大樓空置多時的1樓店面，分別由台中董姓自然人、加連登實業公司以1億3088萬、9188萬元購置；而第4、5高價成交物件，則隱身明水路397巷內「大直國璽」、「大直晶華」之1樓，總價各為6700萬、3088萬元。五筆交易店面，拆算車位後，單坪界於105.4萬～137.1萬元之間。
東龍不動產資深經理陳泰源說，大直在疫情之前、跨區消費人流多，加上住戶消費力高，店面收租效益佳、持有人普遍惜售，這回3個月就成交5筆，實屬罕見現象。
細看店面座落區塊，他表示，「CBD」、「玲瓏閣」、「家和興」的3件屬於美麗華商圈，單坪月租金落在4千~6千元區間，若滿租、接手的新房東租金投報率有3~5%，是適合長期置產的金雞母店面；另2間則在文教住宅區，流動人潮少，但適合開設安親班或者小型企辦。
屋比房屋總經理葉國華說明，基隆河截彎取直後，大直重劃區在樂群二路以北、規劃為商業區，可開發商場、飯店旅館，樂群二路以南則規劃低密度住宅區。他並回憶「2006年進入大直房仲市場，當時賣出區域最貴店面、成交價7900萬元，是大直消防隊對面的一間透天店，現在行情早已翻倍」。
觀察近年大直商圈變化，葉國華認為，域內豪宅雲集、賦予精品店開設優勢，唯尚未發展起來，「本來它有很好的美景、旺盛的生命力，但疫情讓國際旅遊、商業流動喊卡，迫使部分持有人降價脫手資產」。
有人喊撤、即有人逢低進場，「講求投報的壽險業、與滿手現金的資產族，這波商圈景氣循環的低點，正是他們趁勢撿貨的好時機」，因此短短3個月，大直商圈就寫下5件成交、刷新紀錄。
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基隆河截彎取直 在 [知識] 水利整治、截彎取直，與納莉颱風帶給台北 的推薦與評價
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水利整治、截彎取直，與納莉颱風帶給台北的啟示
https://www.thenewslens.com/article/123751
內文：
文：雷翔宇
【防災工程的保全與局限】
隨著經濟發展，人口不斷向都市遷徙，形成許多高人口密度的地區，例如大台北盆地就匯
集了多達七百萬人，相當於全台人口的三成。為了確保大量人口的居住安全，都市防災的
議題日益重要，以台北經驗為首的都市防洪經驗，讓我們得以重新認識城市與河流之間的
關係。
內外有別人與河流被拉開的距離
河流是人類文明的起源，是城市的母親，更是大地的動脈。在遠古時代，人們逐水而居，
靠老天降雨吃飯，不論灌溉、洗滌，無一不與河流息息相關。但曾幾何時，隨著都市化與
現代化快速進展，人們遠離了河流，不再臨溪取水；水庫、淨水場、自來水公司取代河川
，成為都市人用水的依靠。河川對於人們來說，只剩下排水遊憩的功能和氾濫的記憶。
排水確實是河川相當重要的功能之一。大地承接了雨水以後，除了蒸發或土地吸收以外，
會沿著地面往低處流動，最後匯聚成河入海，完成一趟水循環。這些地面上流動的水，稱
為逕流，小如大雨滂沱後臨時出現的小水流，大如河道裡的巨流，都是一種地表上的逕流
。
不過，當都市文明發展之後，水的自然流動被人們有計劃地區隔開來。為了有效保護市民
免於受到洪水衝擊，堤防劃定了內水與外水的界線，雨水下在水利保護設施（如堤防或護
岸）所保護的區域之內者稱為內水，反之從上游集水區匯流入河川的水則稱為外水。人們
得到保護，卻也加深了與水之間的疏離感。
當大雨降下在城市之中，一般人多希望盡快將討厭的內水排入河川，再趕快排進海裡；雨
下得愈急， 水來得愈快、 愈要有效率地把水排掉，避免水災。因此，大台北地區最早的
防洪建設，就設定在排水與擋水的目標上。
內水與外水示意圖（繪製：潘澄；參考來源：經濟部水利署）
永不妥協的大台北水利整治
一九五九年畢莉颱風（Billie，西北颱）襲擊北部，台北損失嚴重，之後幾年都有颱風，
造成淡水河氾濫，包括一九六一年波密拉颱風（Pamela）、一九六二年歐珀颱風（Opal）
與愛美颱風（Amy），尤其一九六三年葛樂禮颱風更促成了台北防洪計畫的推動。隨著台
北市擴大升格、精省、六都升格等等變革，中央與地方政府之間不斷協調，陸續推出好幾
代防洪計畫，嘗試保護人口最為稠密的政經中心。歷代防洪計畫的擬定，與颱風肆虐都脫
不了關係，可以說盆地裡的防洪建設史就是一部颱風災害史。
本來在基隆河與淡水河匯流之處，左岸為五股獅子頭，右岸為關渡；觀音山的岩體綿延過
河至關渡，猶如獅子頭，大屯山山脈向南延伸至關渡則如象鼻，形成天然的隘口，古稱「
獅象捍門」或「獅象守口」。河道中央矗立的獅子頭隘門雖能夠屏蔽潮氾，卻也使得河道
排水出海不易，對於當時期待快速排水而言是一大阻礙。
經由數值地形模型（DSM）可以看到淡水河以及大屯山群的地勢（資料來源：中央地質調
查所謝有忠）
一九六三年葛樂禮颱風重創台北，高強度降水、颱風暴潮引發海水倒灌，石門水庫洩洪之
下，河中島嶼社子島在水裡泡了三天三夜，死亡人數多達二百餘人。於是到了一九六四年
，政府採納美國陸軍工兵團的提議，將隘口炸除，讓河水不再淤堵。為了讓社子島泡水的
慘劇不再重現，一九六五年，基隆河迎來了史上第一次截彎取直（士林段），舊基隆河道
填平為今天的基河路，而跨越基隆河與淡水河之間的支流番仔溝亦填平，讓社子島從完整
的島嶼變成半島。
好景不常，雖然隘口炸毀之後，河水能夠更快速出海，但在漲潮時，潮水長驅直入，拉長
了受到潮汐影響的河段（感潮河段）。時五股鄉洲後村（今五股溼地）首當其衝，大潮一
來就變成沼澤，肥沃的良田變成鹽化的爛地，旋即被劃分為禁建的一級洪水管制區。
另一方面，為了解決淡水河在大稻埕與三重之間河道狹窄的問題，經過長期的規劃調整，
從原本的塭子川疏洪道到一九七九年核定建設二重疏洪道，一步步分擔淡水河的水體。洲
後村與附近村莊在一九八四年遭強制遷村，已不堪種植的沼澤變身疏洪道，最後變成今天
的溼地。
在二重疏洪道核定的同時，翡翠水庫的建設也獲得核定，歷經八年完工，不只具備民生蓄
水與發電功能，在蓄洪上也產生一定的作用，緩解下游的負擔。
淡水河支流大漢溪、新店溪在石門水庫與翡翠水庫發揮作用、二重疏洪道完竣之下，
再加上堤防建設，已經大幅獲得了整治，但在右側的支流基隆河就沒有這麼幸運了。
由淡水河下游俯瞰的臺北盆地，三條支流一覽無遺。（圖片來源：google_earth）
基隆河第二次截彎取直
隨著大漢溪、新店溪的水路獲得改善，台北市政府起心動念，要汲取士林段的成功經驗，
將基隆河進入台北盆地後塗鴉似的河道截彎取直。一九八七年琳恩颱風降下豪雨，將基隆
河沿岸變成水鄉澤國，更加堅定了台北市政府截彎取直的決心，自一九九一年歷經兩年工
程，拉直了南港、內湖、松山、大直地區的基隆河河道，將原本拐彎的河流，拉成了近乎
直挺挺的線。雖說截彎取直旨在讓河水快速流過，但末代官派台北市長黃大洲自承將截彎
取直視為都市更新開發計畫比較恰當，原因無它，截彎取直後獲得的新生土地，成就了日
後的內湖科技園區等等。當時市政府曉得此舉將減少河川的蓄洪量，因此特地挖深了水槽
，容納更多的水量，避免水位提高。
截彎取直的結果，確實改善了部分水患的情形，但在本來就常淹水的汐止、五堵等中游地
區，淹水的情形卻變得更加劇烈。水利署第十河川局局長曾鈞敏說，「原本彎曲的曲流間
數百公頃的河川地是可以當成洪氾區滯洪的，經過截彎取直後，這些土地變成了新興工、
商業用地，減少了很大的緩衝空間，不過這也是每個國家在發展時常常面臨到防洪與都市
發展之間取捨的問題。」
事實上，先人的智慧，或許早已埋藏在地名之中，汐止原稱水轉骹（Tsuí-t-kha，清
代方志記載為水返腳或水轉腳），陳培桂《淡水廳志》稱「潮漲至此地」，指古來潮汐自
河口入陸，竟能漫過蜿蜒的氾濫平原，至此方休。雖然這個解釋尚存爭議，因為基隆河的
感潮河段只到圓山一帶，但豪雨若逢大潮，汐止地區確實是容易淹水的。氾濫平原不僅削
減了上游來的水勢，還削減了下游來的潮汐，如今欲使河水快快排出而拉直，如果遭遇西
北颱吹動洪水和海潮沿著筆直的河道而上，水反而排不出去了。
不只是漢文老地名，原住民語的老地名亦凸顯了古人的生活經驗。現今東南亞最大的玉成
抽水站，位於成美橋邊，恰巧位於截彎取直的小彎段（南湖大橋至成美橋）與大彎段（成
美橋至中山橋）之間，鄰近松山與南港的交界處。此處西邊所鄰接的松山火車站、饒河街
一帶，古稱錫口，源於巴賽族麻里折口社，或譯貓里錫口社，社名即指「河流彎曲處」。
今天我們只曉得松山而不聞錫口，蓋因日本人將之改名的緣故。河流彎曲處乃是最容易氾
濫和溢堤之處，截彎取直之後，所需承擔的風險也就由平均分散在他處變成集於一身了。
以今天的知識格局和後見之明來看，就如同炸毀獅子頭改變了台北的水文，我們對於基隆
河截彎取直或許會有不同的看法，但在當時都市發展的脈絡下，截彎取直是人定勝天的直
觀做法，就算歷史重來，或許還是會上演相同的戲碼。因此，盆地防洪的故事無法也無意
義回頭，只能繼續發展下去。
納莉颱風帶給台北的啟示
雖然基隆河完成了第二次截彎取直，但在水患的防治上效果有限，基隆河仍會氾濫，台北
盆地仍會淹水。納莉颱風或許就是一記當頭棒喝，讓台北盆地的居民認識到在災防的領域
不能鬆懈，還有很多努力要做。
納莉來襲當時在台北市養工處任職的陳郭正說， 「納莉會那麼慘，第一個就是上天給我
們的雨量非常得大，再來它的主要原因就是外水溢進來。」
在二重疏洪道的同一份計畫裡，還包含了另一件事沿河修建堤防或防洪牆。隨著計畫
核定，大台北地區的堤防建設亦如火如荼地展開，並逐步加高以符合重現期兩百年的洪水
位要求。目前堤防在大台北地區已臻完備，並劃定了內水與外水的界線，有效保護市民免
於洪災，直到今天仍扮演不可或缺的角色。
但在納莉颱風來臨時，大台北地區的河堤尚未完整達到大台北防洪計畫所要求的兩百年防
洪保護標準高度，南港大坑溪附近較低 （兩百年防洪保護標準，標高應達一三．○六公
尺），象神颱風之後雖陸續補強，但納莉來襲時，南側尚未完竣。「那時候才剛做，還是
土的樣子，結果沒想到納莉的水位出奇得高，高到把土堤刷了一個洞進來。刷了一個洞，
就像水壩洩了個洞一樣，又因為南港地勢比較高，所以水就沿著鐵路和忠孝東路，順著地
勢一路來到新生大排。」
溢堤在先是主因，抽水站罷工更是雪上加霜。位於松山、南港、內湖交界，號稱東南亞最
大的玉成抽水站，本來努力把內水輸送到堤外去，但在溢堤之後，堤內的水體淹過抽水站
冷卻水塔的馬達，馬達故障，抽水站於焉停擺。「一輛車子，冷卻系統壞了，你想還能開
多久呢？當然不用多久就完蛋了，所以玉成的抽水機掛掉了。」陳郭正說道。「本來是還
可以把水再往外打的，結果現在連往外打的抽水站也掛了，當然相形之下就非常嚴重。大
家一直講是玉成掛了所以納莉才會淹那麼嚴重，其實不是，是先溢堤，然後連帶讓這些抽
水站掛掉。」
納莉颱風給台北市上的寶貴一課，莫過於抽水設施的自保，避免它在關鍵時刻不聽使喚。
堤防高築雖令人安心，卻也令人鬆懈，此前放在堤防內的抽水設備，未曾考量淹水後可能
停擺而失效，但在納莉颱風之後，抽水設施的自保變成防洪的重要策略。陳郭正感慨地說
，「大家都掛了沒關係，但是它要活得好好的。至少雨停了，我讓它退水，它要可以抽出
去，不然太嚴重了。」
責任編輯：翁世航
核稿編輯：潘柏翰
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備註：
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台北市治水的發展過程就真的是以人工製造出來的銅牆鐵壁，位處盆地本來就是抗洪一大劣
勢，但畢竟是首都才可以用如此高規格的等級與經費來投入治水工作。
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