我2018年時所寫的一篇文章,文章很長,但應用在今天的情況倒是相當吻合。看到今天恒大和一眾內房的下場,其實是意料之內,只是個波幾時爆而已,事實上,爆煲時間已比想像中有所延遲…
//中國目前的房地產價總值達到400萬億元人民幣,是一個天文數字。中央當然也知道內房市場存在的泡沫問題,而對付泡沫問題最有效徹底的解決方法就是讓它爆破。然而,房地產市場是中國經濟增長的火車頭,股市是二號列車,現時股市不會好到哪裡去的情況下,如果400萬億的房地產市場爆破,對中國的經濟將會造成非常沉重的打擊。因此,中央近年的主調是「去槓桿」,減低泡沫真的要爆破時對市場造成的影響。現時,中國的房地產泡沫也開始有破裂的跡象,去年北京房價已明顯出現下調,特別是二手房,價格由高位下跌幅度達20%。
為免「去槓桿」會刺破泡沫,影響經濟增長,人民銀行於2018年6月24日宣佈今年年內的第三次定向降准,預計釋放約7000億元的資金,支持高負債企業「債轉股」項目和小微企業融資,儘量針對性維持寬鬆的貨幣政策。中央所做的都是「緩衝式去槓桿」政策。
除房地產泡沫以外,國內的債券違約問題嚴重,不論是地方政府、上市公司、民間企業、甚至中大型國企均存在債務和流動性的問題,當中尤以內房企業的問題最為嚴重。中央「去槓桿」的意志十分堅定,自去年底再次限制內地房地產企業於內地發債融資,因此有不少內房公司、國企於今年初急急來港進行境外發債。
值得留意的是,不少內地企業只通過境外成立子公司(實質上只是一個融資平台)進行發債,發債的內地企業礙於外管政策的限制又不能直接對境外的融資主體進行擔保,往往只能提供沒有法定擔保效力的安慰函(letter of comfort / keepwell agreement),在沒有辦妥外管局的對外擔保登記的情況下,這種所謂「擔保」實際上等同「口頭承諾」,講個信字。這些境外融資平台實為新成立的特殊目的公司(SPV),本身並沒有還款能力,倘若發債主體違約,提供「偽擔保」的內地母企儘管有能力償還貸款,到時又是否能獲得外管批准,順利將資金從內地匯出至境外還債,這是一個問號。因此,大家投資債券時不得不留意發債之結構與及資金用途是否用於再融資,更重要的是其還款來源。
以上這類結構的債券真正的還款來源實質上只依靠發新債再融資。大家不難發現近年不少內企在境外新發行的債券之發債用途為「再融資」(re-financing),說白了就是「以新債還舊債」,性質等同於續用貸款( loan rollover)。若市場繼續有債券違約事件發生,令債券市場情況轉差,加上市場加息因素,企業若未能發行又或者需要以更高的成本去發行新債再融資,資金鏈一旦斷裂引發的連鎖市場反應,將使債價進一步受壓,繼而觸發債券市場去槓桿,加速債市崩盤的骨牌效應。以上的市場傳遞反應將會非常迅速,一旦來臨的時候才意識到,要走幾乎是不可能的事,因為債券二手市場已即時失去了流動性。
除這類「偽擔保」債券以外,近年市場多了很多「偽國企」跑出來境外發債,更令筆者振驚的是不少香港大型私人銀行更會為這類「偽國企」提供高成數的融資率。所為「偽國企債券」,是指一些擁有中國地方政府背景的企業所發行的債券。由於地方政府要爭取政績,必須要「修橋補路」,而這都牽涉到龐大的政府財政開支,但地方政府發債有規模的限制,有見及此,地方政府唯有成立城市投資建設公司(簡稱「城投公司」),再將土地及政府的資產或一些特殊權益注入這些城投公司作擔保,然後利用城投公司進行發債,從而取得資金。
然而,城投公司所投資的公共建設項目大部份都沒有盈利能力。這些城投債作為地方政府爭取政績的工具,卻沒有想過還款能力的問題,城投債爆破是遲早的問題。最近一兩年,大量內地城投公司跑出境外尋求發債渠道,筆者也曾接獲不少城投公司的邀請作為其境外發債的融資顧問,可以說,他們甚麼也不懂,只想趁境外債券市場火熱圈錢。偏偏就有不少私人銀行客戶貪其高息,又有「國企」背景,以為相當安全,加上銀行又願意配合給予高槓桿,近年這些債券都十分暢銷。
說到國企背景的債券,不得不提的是中國國儲能源化工集團。不到大半年前,國儲能源曾牽頭合組財團向長實以402億港元收購中環中心。然而不久後,國儲能源退出了交易,並在5月份出現一系列美元債券違約。事實上,金融海嘯後,中央開閘放水,實施寬鬆的貨幣政策,擁有國企背景的企業,以及大型上市企業如萬達、海航等,他們都極容易從銀行取得大額貸款。然而,他們都明白到內地的資產以及人民幣都存在著泡沫。引述內地經濟學家賀江兵的說法,人民幣事實上是超額增發的。根據人民銀行資料顯示,今年3月,人民幣廣義貨幣供應量高達約174萬億元,這個數字比美元和歐元的M2貨幣供應量之總和還要高。這是為何國儲能源、萬達、海航等大型企業要在內地借取大量銀行貸款、發債用於海外併購,因為他們都意識到將資產配置海外的安全性,同時清楚人民幣存在泡沫的問題。然而,這些不惜通過高負債去境外進行瘋狂併購的行為令中央非常關注,當中央針對這些高負債的企業實施融資限制,流動性便會即時出現問題。這些企業在境外發行的債券便會面臨違約的危機。
筆者自金融海嘯後開始投資債券,正值當時內地的房地產發展項目回報高,但內房企業在內地難取得開發貸,且融資成本高,紛紛走出境外以高息發債融資。筆者當時利用低息環境的優勢,運用槓桿投資相對穩健的高息債券,套取豐厚的息差收益,槓桿後的資本年回報率連續幾年高達2x-30%。然後再利用槓桿後的高息回報累值紙磚(REITs)等現金流資產,慢慢自然去槓桿。
誠言,投資債券的最佳時機已經過去。對筆者而言,債券最吸引的地方是定息回報及可槓桿操作。然而,槓桿操作的前題是息差。在目前資金成本高昂的情況下,只能找高回報的債券來投資,如內房債和城投債,變成了以風險換取回報。若不使用槓桿,投資的回報率太低,於我而言,有其他更好的投資選擇。這是為何筆者近兩年沒有增加債券持倉,原因是真的「揀唔落手」,最後在一年多前債券到期的到期,未到期的都已全清倉。以目前市況,投資債券需要更為謹慎,考慮到加息等因素,應該以短債為主,如為定息債券,已沒有槓桿的需要,投資者對回報率的要求應合理地降低,切勿盲目追求資本回報率的極大化。
在風高浪急的大環境,擁有防守意識的投資思維才是令自己立於不敗之地的關鍵。最後,本篇文章比較長,由貿易戰講到中國內部經濟問題和債務問題,再從投資者角度看債市,全部都是肺腑之言,希望能夠引起大家的深思。本文並非想唱淡,只是探討最壞情況下的投資部署。//
http://starnman84.blogspot.com/2018/07/blog-post.html
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🐝什麼是生物素呢❓
簡單來說,生物素是禿頭一族的救星,不但防止落髮及頭頂見光頗見功效,還能預防現代人常見的少年白髮。它對維護皮膚健康也扮演著重要角色。對憂鬱、失眠確有一定助益。
👍生物素又稱 維生素H、輔酶R,是水溶性維生素,也屬於維生素B族。它是合成維生素C的必要物質,是脂肪和蛋白質正常代謝不可或缺的物質。
💋負責維持人體自然生長和正常人體機能所必須的水溶性維生素;是代謝脂肪及蛋白質不可或缺的物質,也是維持正常成長、發育及健康必要的營養素,⚠️無法經由人工合成。
🍎生物素(Biotin)爲B族維生素之一,又稱維生素H、維生素B7、輔酶R(Coenzyme R)等。是一種水溶性維生素B群成員。在肝、腎、酵母、牛乳中含量較多,是生物體固定二氧化碳的重要因素。
💪它容易同雞蛋白中一種蛋白質結合,大量食用生蛋白可阻礙生物素的吸收導致生物素缺乏,如脫毛、體重減輕、皮炎等。生物素在脂肪合成、糖質新生等生化反應途徑中扮演重要角色。
👴🏻生物素 含硫水溶性維生素,是很多動植物生長髮育所必需的物質。少年白髮、未到中年已額頭漸高,是許多現代人共同的困擾,而生物素正是禿頭族的救星、如果已經有嚴重落髮的跡象,很可能便是缺乏生物素。
⚜️所以爲了避免秀髮日漸稀疏,不妨多注意補充,對預防白髮也頗具功效喔!還能預防現代人常見的少年白髮,對於維護皮膚健康也十分重要。
‼️少年白髮、未到中年已額頭漸高,是許多現代人共同的困擾,而生物素正是禿頭族的救星、如果已經有嚴重落髮的跡象,很可能便是缺乏生物素。
🤨爲了避免秀髮日漸稀疏,不妨多注意補充,對預防白髮也頗具功效喔!還能預防現代人常見的少年白髮,對於維護皮膚健康也十分重要。
❤️主要作用
🔆幫助脂肪、肝醣和氨基酸在人體內進行正常的合成與代謝。
🔆促進汗腺、神經組織、骨髓、男性性腺、皮膚及毛髮的正常運作和生長,減輕溼疹、皮炎症狀。
🔆預防白髮及脫髮,有助於治療禿頂。
🔆緩和肌肉疼痛。
🔆促進尿素合成與排泄、嘌呤合成和油酸的生物合成。
🔆用於治療動脈硬化、中風、脂類代謝失常、高血壓、冠心病和血液循環障礙性的疾病。
🔆對憂鬱、失眠確有一定助益。
🔆參與維生素B12、葉酸、泛酸的代謝,促進尿素合成與排泄,提高人體的免疫功能。
🔆通過母乳,對嬰兒脂溢性皮炎的改善預防。
🔆高劑量的生物素可改善糖尿病患者血糖代謝的影響,也有助於預防糖尿病神經病變或功能障礙。
⚠️如果缺乏生物素H
1️⃣缺乏維生素H使人頭皮屑增多,容易掉髮,少年白髮。
2️⃣缺乏維生素H會引起膚色暗沉、面色發青、皮膚炎。
3️⃣缺乏維生素H易導致憂鬱、失眠、容易打瞌睡等神經症狀。
4️⃣缺乏維生素H會令人容易疲倦、慵懶無力、肌肉疼痛。
5️⃣包括皮炎、溼疹,萎縮性舌炎,感覺過敏,肌肉痛,倦怠,厭食和輕度貧血、脫髮。
🌈產品說明
🔺湯普森的生物素150mcg是一種維持細胞功能必需的維生素。
🔺對在體內的脂肪,糖和蛋白質的代謝起著至關重要的作用。幫助改善糖尿病患者的健康和皮膚狀況。
🔺湯普森生物素有時被稱爲維生素H,生物素是人體必需的多種功能的。是一個重要的輔助因子氨基酸。
🔺生物素主要用途爲補充維生素H,是促進頭髮和指甲健康,並幫助改善脂溢性皮炎和糖尿病。
👍最近研究表明,生物素能使脆性指甲顯著增加,生物素對頭髮健康的有益影響,生物素以改善頭皮油脂代謝,具有相同的效果對脂溢性皮炎人們,一個共同的頭皮屑過多的油性和特點。和被認爲是導致腸道菌羣的缺乏,生物素主要生產在腸道。
⭕️服用方式
成人每日1粒,隨餐服用。
❌產品不包含
穀物、奶製品、雞蛋、乳糖、堅果、貝類、大豆、糖、小麥、酵母、人工色素、香料和防腐劑。
🔺請保存30℃以下避光乾燥處,請放置在兒童無法觸及的地方。
🇳🇿品牌介紹
Thompson's湯普森在新西蘭的知名度就如同澳洲本土品牌BLACKMORES一樣,家喻戶曉,各大藥房均有銷售。
Thompson’s以生產天然植物、草藥型的保健用品著名,品質優良,在新西蘭、澳洲各大藥房、保健品店均有出售。
Thompson's是成立於1951年的新西蘭最著名的天然健康產品企業。
Thompson Nutrition Limited由英國的草藥醫生M.Barrington Thompson創立,他在1951年開了新西蘭第一家健康的藥房。
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使用金門特有的闊葉大豆植物萃取,屬於多年生豆科植物,我們也稱千斤拔
有效的成分來自於根部,有常見一條根的名字出現囉
採用一條根珍貴主根部萃取,具有極佳的舒緩效果,就是要讓硬梆梆變成鬆軟軟,天天活力充沛!
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說起杜松精油,許多人腦中一定會浮現「淨化」這個關鍵字。人們從以前就相信杜松果實可以排除不好的、多餘的物質,不管是有形還是無形的,有潔淨身體、心靈、空間的能量。
杜松在日常不只能用來清除不好的物質,在被耗盡、掏空的時候,杜松精油木質調的沉穩氣息還能帶來支持與安定,回歸至初始的安寧,滿滿的安心!
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海藻是生長在海灘淺水水域的一種海洋植物,主要用於提煉具有凝膠劑作用的海藻膠。由於海藻富含多種生命活性物質,如多糖、高不飽和脂肪酸,牛磺酸、類胡蘿蔔素及海帶氨酸等,是對人類生命極為高級的營養元素!
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薄荷散發舒爽的清涼感,主要來自名為薄荷醇的芳香成分,是薄荷清新、清涼感的關鍵成分,清涼的薄荷氣味穿透力十足,可以將睡魔趕跑!
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薄荷腦也叫薄荷醇,是一種有機化合物,由薄荷的葉和莖中所提取,一般多用於牙膏、香水、飲料和喉糖等等,在我們日常生活當中可以說是無所不見!
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明報社評
香港迪士尼樂園毗鄰一幅60公頃土地閒置多年,政府決定不再延長園方認購權。受疫情和民情影響,旅遊業可見將來難復舊觀,與其繼續在竹篙灣預留大片土地,讓園方慢慢考慮是否認購擴建,不如趁早將土地改作其他用途。當年政府為了爭取樂園落戶,對迪士尼作出太多讓步,現在要改劃竹篙灣土地用途,面對很多掣肘,發展新市鎮倡議雖好,可行與否仍需深入檢視,然而當局仍應設法地盡其用。本港土地供應不足,短中期約800公頃土地缺口,無望及時在2026年填補,竹篙灣60公頃土地有助紓緩情况,無法扭轉大局,遑論取代填海等中長期造地選項,香港覓地建屋,仍需堅持多管齊下,加快步伐。竹篙灣第2期填海計劃2009年完成,面積相當於3.2個維園,原本預留作迪士尼樂園第2期擴建之用。
蘋果頭條
沙田警區(刑事)潘岳謙總督察在記者會表示,奪命火列作屍體發現案件進行調查,交由沙田重案組第一隊跟進,受傷2男3女傷者年齡由70至90歲。男死者37歲,無業,有抑鬱及躁狂症紀錄,身上並無明顯傷痕,死因有待剖屍檢驗。現場發現有助燃劑,起火原因未明,有待進一步調查。死者在案發日早上疑病發與母親發生口角,母親離開單位避開,留下死者及其嫲嫲在單位內,至下午3時許,死者再度失去理性,撿起一隻鑊擲向祖母腳部,祖母腳部受傷自行離開單位到地下,其後街坊聽到單位內傳出玻璃碎裂及敲擊木頭聲音,稍後屋內冒煙起火,街坊約在下午4時03分報警,消防員疏散300人並將火救熄,由於單位內水喉被火燒毀爆裂,出現水浸情況,警員將積水抽走進行調查。
東方正論
白居易筆下的《賣炭翁》膾炙人口,一句「可憐身上衣正單,心憂炭賤願天寒」,形象地道出窮人飢寒交迫、掙扎求存的苦況。今日的香港,面對暴疫夾擊、中美角力等內憂外患,經濟一沉不起,百業疲不能興,更不堪的是港府止暴無能、抗疫無力、救市無方、錙銖必較,基層的慘況堪比當年的賣炭翁。實施近十年的法定最低工資,明年或迎來首次凍薪,意味基層生活苦上加苦。惟一節見則百節知,凍薪背後,何嘗不反映商界經營困難,由勞方到資方皆在捱?香港法定最低工資於二○一一年實施,當年最低工資時薪為廿八元,之後每兩年檢討一次,目前為三十七點五元。
星島社論
新冠疫情影響下,大部分直資、私立及國際學校選擇凍結學費,包括拔萃女書院、聖保羅男女中學及其附屬小學等名校。教育局公布今年僅四十五校申請調整學費,有校長坦言凍費旨在與家長共渡時艱。直資學校議會主席陳狄安指,除了疫情影響經濟外,相信凍費或加幅放緩,與當局提早公布預估津貼額,各校可更準確計算營運情況有關。教育局昨公布今學年直資、私立及國際學校本學年申請調整學費結果,僅四十五校申請調整今學年學費,較去年同期共一百七十九所學校申請,大幅下降,大部分學校選擇在今學年凍結學費。本報翻查各校網站及資料,發現不少傳統名校在四月底的申請結束前,已宣布會凍結學費,拔萃男書院今學年小一及中一學費分別維持在近四萬四千元及五萬元;連續三年加費的聖保羅男女中學及其附屬小學,今學年亦凍費,分別維持在六萬四千五百元及六萬三千元。
經濟社評
港府因應英國疫情惡化,決定將英國列入高風險地區名單,惟許多人有疑問,為何新措施要等到下周四才生效,恐有人會鑽空子,趁這段緩衝期回港避疫而可居家隔離,增加病毒輸入風險。當局是依足過去慣例,讓相關人士有足夠時間進行檢測及預訂酒店,但在這空窗期,亦須堵塞防疫漏洞,其間規定回港人士要在指定酒店或處所檢疫,同時亦應盡快將疫情嚴峻的西班牙和法國加入名單。港府昨天宣布刊憲,將英國列入高風險地區名單,下周四生效。屆時從英國回港,或抵港前14天曾到過英國人士,須持有72小時內病毒檢測呈陰性報告,以及已預訂香港酒店房間檢疫14天的確認書,方可登機。
土沉香用途 在 容海恩 Eunice Yung Youtube 的最佳解答
立法會在2月16日繼續辯論《施政報告》致謝議案,第二場討論主題為土地、房屋、交通、環境及保育。土地短缺及房屋樓價高企的問題一直備受關注,我認為政府首要任務是制訂適切的房屋政策和措施,包括加快興建公屋和研究興建過渡性房屋,保障所有市民都能安居樂業。
我認為政府可從檢視現時城市規劃和改變土地用途政策著手,在發展新市鎮的同時,也要檢討如何活化舊區,妥善利用空置建築和土地。作為新界東議員,我亦希望政府能繼續改善區內的交通配套,提升居民日常生活質素。
其次,舊區樓宇老化日益嚴重,政府須制訂相關應對措施,我建議政府增撥資源,成立一站式跨部門支援和服務平台,協助小業主進行樓宇維修及管理。促進樓宇的維修和保養能令住宅單位的可供使用期延長,減少物業市場的單位流失率,長遠來說,對房屋單位供應有正面幫助。
以下為我的發言全文:
行政長官在《施政報告》提到,截至去年12月底,預計未來3至4年一手私人住宅物業的供應量達94,000個單位,比本屆政府上任時高出45%,是過去12年以來的新高。但特首同時承認,公屋用地供應仍然落後,公屋輪候時間明顯延長,若政府及社會不下定決心加快覓地建屋,房屋問題仍然難以解決。根據運輸及房屋局於去年12月提交的《長遠房屋策略》2016年周年進度報告,未來5年,本港公營及資助房屋的總建成量約為94,500個單位,平均每年只有18,900個,比長遠房屋策略原訂每年建28,000個單位的目標,足足少了9,100個單位。公屋輪候冊的輪候人數已接近30萬,改變富戶政策都未必能夠紓緩輪候冊大排長龍、市民等候上樓時間越來越長的問題。所以,我希望特區政府加快建屋進度,兌現輪候冊3年上樓的承諾。
主席,根據政府統計處於去年4月底公布的2014/15年度住戶開支統計調查結果,在衣、食、住、行四大範疇中,每戶在住屋開支方面的負擔最重,平均每月開支為9,894元,佔住戶總開支34.3%,比2009/10年度增加近4成,創歷史新高。
此外,根據美國環球物業顧問研究中心今年初發表的最新一份「全球住房負擔能力調查」報告,在全球20個房價最貴、市民最難負擔的城市中,香港繼續排名首位,成為世界之最,香港樓價中位數高達高庭入息中位數的18倍,顯示本港樓價已達到極難負擔的水平。
市民除了要負擔沉重的住屋開支,同時亦要面對居住環境差、單位面積狹小的問題。根據政府的統計數字,在2013至2015年間,劏房單位數目上升了32.7%,約有88,800間,居住人數增加至接近20萬人。最近,深水埗有劏房發生火警造成一死兩傷,反映了現時劏房普遍存在的結構性和消防安全問題。可是,如果他們被迫遷亦會面對無家可歸的慘況。所以,我希望政府能夠為劏房居民提供適切支援,並採納新民黨的建議,重新研究興建過渡性房屋。
主席,對於不少市民來講,要「住得起、住得好」,到今時今日相信已變成一種奢望。我希望政府能從兩大範疇著手,第一是檢視現時城市規劃政策,第二是審視本港改變土地用途政策。我們不單單可以發展新市鎮,也要在舊區尋找空置或發展停滯的地皮,研究如何活化歷史建築和空置校園。
另外,新界東有很多偏遠的鄉村,例如沙頭角和西貢,希望政府能繼續改善交通配套設施和推動該區旅遊景點的發展,讓市民能安居樂業,往返工作地點也更為便利。
此外,我想講另一個同房屋有密切連繫的樓宇維修及管理問題。本港樓宇高齡化與人口老化問題同樣迫在眉睫,政府有需要及早制訂應對措施。今年《施政報告》指出,政府會推出第3期大廈管理專業顧問服務計劃,加強對舊樓業主的支援,並協助「三無大廈」業主成立法團及支援法團履行責任。然而,有關措施對小業主的支援實屬有限,我建議政府增撥資源,成立一站式跨部門支援和服務平台,由民政事務局負責統籌有關工作,為小業主提供更全面、更具效率的樓宇維修及管理的支援和協助。
主席,做好樓宇維修及管理,將可令住宅單位的可供使用期延長,減少物業市場的單位流失率,無疑對住宅單位供應會有正面幫助。
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聖約翰座堂St John's Cathedral座落於香港中區花園道4-8號,是香港聖公會香港島教區的主教座堂。聖約翰座堂於1847年奠基,1849年落成及祝聖,為香港最古老的西式教會建築物,是本港唯一一片以永久業權形式持有的土地(Freehold)。座堂主要由3幢主樓構成。座堂本身於1847年建成,乃香港較古舊的維多利亞時期哥德式建築物之一。至於副堂則於1924年落成,而辦公樓(即新座)則是1956年加建的。聖約翰座堂的木門是由在香港保衛戰被英軍自行炸沉的添馬艦(HMS Tamar)的艦身木材所製。第二次世界大戰期間,座堂運作陷於癱瘓。1945年,香港重光。何明華會督委任施玉麒先生為會吏及牧師,參與重建座堂,通過舉辦賣物會等方式,有效挽救了座堂已崩潰的財政狀況。座堂是教區中之首堂,因該堂內置有主教座(cathedra)。香港日治時期曾用作日本人俱樂部會所。現時教堂已列為香港法定古蹟,是受保護的歷史文物,亦是一別具特色的遊客景點。為了避免因冷氣的水氣造成白蟻侵蝕,破壞古物古蹟,座堂沒有冷氣供應。座堂除了有主教專用的座椅、法政牧師及座堂牧師專有的座椅,亦有英國殖民年代遺留下來鑄上英國皇室徽號的會眾座椅,是留給當日港督或英國皇室家族成員途經香港崇拜時預留給他們坐的。1997年香港主權移交前座堂更曾懸掛英國國旗,之後已拆除。目前座堂每天均有崇拜。也有早堂晚堂崇拜,崇拜的語言主要是英語,亦設廣東話、普通話及菲律賓語都有,崇拜者來自世界各地,是一所國際性座堂。座堂會在一些聖日舉行唱頌大聖餐禮,香港島教區、澳門傳道地區的按立聖職聖禮和詩班節亦在聖約翰座堂舉行。
前法國外方傳道會大樓Former French Mission Building,又譯前法國海外傳道會大樓,是香港法定古蹟之一,位於香港島中環炮台里,於1997年至2015年為香港終審法院的所在地。大樓前身的建築物名為「莊士敦樓」,最初建於1843年,並成為首兩任香港總督砵甸乍和戴維斯居住的地方。自從戴維斯於1846年搬到堅道居住之後,大樓曾多次易手,先後用作匯豐銀行飯堂及俄羅斯領事館。1879年起,大樓由匯豐銀行董事庇理羅士所擁有。大樓於1890年更名為「比更士菲樓」(Beaconsfield House),以紀念當時英國首相班傑明•迪斯雷利(拱北爵士),而華人一般將其稱為「拱北樓」。但值得留意的是,大樓北面亦有一座柏拱行(Beaconsfield Arcade),為香港首座多層購物商場,1960年4月重建後改稱拱北行(Beaconsfield House)和今日的長江集團中心。1915年,法國巴黎外方傳教會(當時主要在越南以及中國的西南地區、兩廣和東北傳教)購入該座建築物重建,作為行政總部之用途,由Leigh & Orange(利安)建築師事務所設計,工程於1917年3月完成,外觀一直維持至今。香港日治時期,日軍曾經佔用該座大樓為日本憲兵總部。1945年8月香港重光,當時香港輔政司詹遜曾於該大樓成立臨時政府總部。1953年,香港政府購回大樓,最初為香港教育署總部,1965年改為維多利亞城地方法院,1980年成為香港最高法院所在地。1983年,大樓再改為政府新聞處辦公室,1989年被列入香港法定古蹟。1997年7月1日至2015年9月7日,該大樓用作香港終審法院。重建於1917年的大樓,屬於新古典風格,現時在香港已所剩無幾。整座大樓以花崗石和紅磚蓋成,樓高三層,並附有地窖及角樓。而其北面有一座圓頂的小教堂。