Search
當聽到話「演講並非行政長官選舉的競選綱領」，以中國人虛無的禮儀，二○一七年誰想做特首？原來「官到無求膽自大」的政務司司長林鄭月娥也有意思。
林鄭過去在政府的崗位、掌管的部門，所交的成績，正是「梁狼」口中「前朝政府」的遺留問題，她又有甚麼值得驕傲自滿的因由？
林鄭空有不甘心之憤，卻沒有跳出桎梏之謀。科技創新不僅是未來關鍵，也可惠民，香港地少人多，骨灰龕場供不應求，為甚麼不考慮政府出資支持骨灰成鑽石科技普及，人體火化可變鑽石轉化成一份美麗的回憶，讓後人易於存放。現在這費用不菲的科技，若成為政府免費為老百姓提供服務，如果每年幾萬人的受惠，以土地成本計算，還是可一箭雙鵰，既解決場地爭議，又可減低政府覓地負擔，釋放出更多土地趕蓋房——德政何樂而不為？
人體火化變鑽石資料：https://goo.gl/YHZXF3
==========================
【 CUP 媒體 】
在 www.cup.com.hk 留下你的電郵地址，即可免費訂閱星期一至五的日誌。
「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
-
#房地合一稅 #短期交易 #投資客
-
本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
-
訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
-
一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
❤ 艾蛙的社群 / 歡迎追蹤 ❤
instagram：https://www.instagram.com/aiwa_hu/...
Facebook：https://www.facebook.com/aiwa.vs.doll...
Youtube：https://www.youtube.com/c/AiwaHualwa1...
My Blog：http://alwa1919.pixnet.net/blog...
Website：https://www.aiwamkt.com
【智翔的議會質詢-都市發展局（3/19）】
＃都市更新
延續上個會期的大主題，桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》，新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目，另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。
但以桃園的現況來說，土地取得成本較雙北地區低，且目前建設中的重劃區眾多，以建商的考量來看，重劃區的吸力更強，目前也尚未見到舊城區的都更開始活絡，如何加速推動都市更新的量能，智翔首先想請教都發局的看法。
都發局也坦言，建商一定會追求利益，都更因房價尚未到位，桃園新增土地又多，所以新建案一定會繼續增加。
所以新版的都更容積獎勵標準，是否能做到帶動舊城區的都更量能，誘因是否足夠，以及在捐贈公設空間來換取容積的執行成效為何，都是智翔在往後會特別追蹤的項目。
＃容積移轉實施代金制度
容積移轉實施代金制度今年開始實施，智翔也關心實施三個月至今，申請的案件數有多少？
都發局則回應，目前有29件申請估價中。
另，根據《都市計畫增額容積及容積移轉代金申請案件審查許可要點》第五條規定，估價必須參酌市場行情，現行的申請案件是否能做到？ 若無法做到，是否能研議以實際徵收價格來計算代金？
都發局則說明，代金的計算依母法需經桃園市不動產估價師公會發函輪派三家專業估價，也會考量營建時間完成後的市場行情與售價，代金估價後應會優於徵收價格。
最後則是代金制度上路後，為使得項目專款專用，並秉持公開透明且法制化的原則，智翔也建議，都發局應積極催生具體的容移代金使用管理辦法，若要依現行條文規定依《都市發展基金收支保管及運用辦法》的用途做使用，也應完善後續的修法。
＃綠能屋頂全民參與
桃園市配合經濟部推動「綠能屋頂」計畫，但智翔發現許多社區住戶想參與，卻受限於《公寓大廈管理條例》中的規範，須經公寓大廈規約或區分所有權人會議決議通過，才能來設置。
如果政府沒有多加說明、輔導，那恐怕社區住戶、與廠商間的溝通吵翻天也無法達成共識，因此想請較都發局有無想法來改善？ 也許積極處理，或成立諮詢的窗口。
讓綠能效率提升，也能及早幫助到台灣的能源轉型的規劃，這點智翔會持續關注，也請都發局來討論看看如何來加快綠能屋頂設置的速度。
壹、風雨操場
教育部在107-108年度擴大推動學校設置太陽能光電風雨球場，並且以鳳翔國中當示範案例向全國推廣。鳳翔國中確實是目前看到品質良好的光電風雨球場，但其他案例並不是都這麼美好，有些甚至是災難。
【一、賺了一座球場，但也失去很多】
學校與太陽能廠商傳統的合作模式，是讓廠商在學校屋頂建置太陽能光電板，以廠商賣出電後的8~10%金額回饋學校作為租金。在傳統收租模式中，鳳翔預估以每年租金回饋10%、租期9年11個月計算，期滿學校預估能收到租約金共590萬。但該校風雨球場的造價就1200萬元，遠大於傳統收租能得到的租約金，因此鳳翔國中決定讓廠商幫學校面費建置球場，球場上放置太陽能板，所賣出的電價只需回饋學校1%，其餘當作建置球場的費用，以達到廠商、學校的雙贏。
學校出借場地方案，不用出錢，還可收每年1%發電回饋(約1-3萬/年)。但也產生諸多問題：
1.光電業者往往不顧校園美學和樹木綠地，導致綠地樹木毀滅。
2.讓球場不合規定，兒童運動不符合球場規範與安全，原本的比賽球場都被降級為練習場。
3. 中間的回饋金遠低於行情，也導致財務回饋不合理的問題。
【二、種電怕樹遮陰，所以就要樹斷頭？】
一般的風雨球場可以與樹為臨，但光電怕大樹遮住，所以以興仁國中的案例，就把樹斷頭。同時為了追求發電面積極大化，遮棚更超出了球場範圍，殺死綠地，周邊的樹只要超過6米高，就一律要斷頭處理。像正興球場就害死了十幾棵樹，正在建置的小港中山國中也發生為挪出建置空間，而對老樹下手進行斷頭修剪的動作。
【三、強壓在棚下，樹能長得好？】
另一種作法是不砍樹，把樹壓在太陽能板的屋頂下。這樣一來，太陽能接收到陽光，但底下的樹卻照不到了，這樣樹還能長得好嗎？難道不會容易死掉嗎？
【四、網球場高度不夠，不能比賽】
風雨球場不是只有藍球場，也有網球場。光電廠商的目的在取得太陽能發電，他們在乎的是鋪的面積越多越好，高度並不是重點，反而越低越省成本。但球場卻有一定要求，比如網球比賽標準要12米高，但光電網球場高度只有6米，只能練習。
【五、七座興建中球場，如何護樹？】
高雄市目前有七所學校正在建置光電球場，在鳳翔國中被當成全國範例的同時，局長要如何來改善砍樹、高度過低等負面問題？
貳、校園雙機
謝局長一上任就說會全力推動包括雙語教育、全市雙機（冷氣機、空氣清新機）的裝設。行政院長蘇貞昌七月拍板「全國中小學全速推動裝設冷氣，而且要在2年內完成」。
高雄市需裝設冷氣機357所國中小，目前已完成比例為1成5。行政院的錢將在110年、111年執行，電力改善費用預估為5億元、冷氣機安裝費用為6億元、再加上冷氣1年電費，共補助11.5億元。
【跳電問題怎解決？】
但冷氣不是有錢裝就好，學校電力系統也要改良，如果老舊電力系統不堪負荷，就發生跳電問題。很多學校裝冷氣很久了，就算夏天熱得要命，學生只能望冷氣興嘆，家長都開玩笑說：「高雄市學校的冷氣是裝來看的，而不是裝來吹的！」高雄市勝利國小裝了冷氣不能吹，使校內的老師和學生都有點「火大」。
跳電問題到底是學校設備老舊？還是台電有問題？局長知道問題所在嗎？要如何解決？
【電費、維修費以後中央年年補助？】
中央政府的冷氣政策絕不能僅補助各校設置冷氣，卻對後續電費、維修費用不聞不問，不然學校將因無力編列冷氣電費與維護費用，陷入有冷氣卻不敢開的窘境。
局長知道以後電費與維護費用會由中央年年補助嗎？如果中央不補助，以後電費與維護費每年要花多少？
參、空大游泳池
空中大學將校園內的用地，以BOT的方式改建成五星級的高雄國際會館，附近的原小港游泳池則規劃興建為健身休閒中心，來提供城市學習、休閒、住宿，暨高雄臨海工業區會展、會議等之機能。原契約規範興建期程2年，第二期時原小港游泳池興建因逾期違約，民間公司雙方朝合意解約方向進行。這案子完工部份營運績效良好，每年都有權利金收入挹注財政收入，不少國際旅客得以入住，也有許多學生該飯店實習，使原本閒置的土地得到有效的利用。但沒完工部分至今仍荒廢，雖然就在附近，但隔幾十公尺，形成天壤之別。
我們都知道很少BOT案以成功收場，大部分都是完工後負債累累，還需要政府的挹注如高鐵、高捷。高雄國際會館案例成功，興健身休閒中心就不被看好而引發這些糾紛。現在雙方在109年6月15日召開爭議協調委員會，雙方同意終止履行第二期興建營運移轉(BOT)之相關約定。
倍數=(容積率/建蔽率)x1.15 土地售價/倍數=一坪土地成本 一坪土地成本+建築成本(現在大概7.5萬/坪)=總成本 總成本x1.12(管銷費用)=可售每坪價位 ... <看更多>
... 算量工程師#自地自建# 成本計算 #自地自建 成本 #自地自建費用#自力造屋#蓋房子. ... 計算 一間透天 成本 ，大概需要多久呢？ ... 為何自建 土地 常聽見既成道路的爭議呢？ ... <看更多>
土地成本計算 在 [閒聊] 0630道交條例修法後對房市影響？ - 看板home-sale 的推薦與評價
很多人可能不知道
0630道交條例修法後
現在很多違規被檢舉都會記點
以前被檢舉只有罰錢，根本不痛不癢
又不太可能每天被檢舉
換算下來
違規成本通常遠低於守法
一個車位那麼貴 租金也沒多便宜
違停一個月可能才一張罰單600元
運氣不要太差都是爽賺
其中包括「違規（臨時）停車」被檢舉也會記點了
公車站牌附近
交岔路口附近
人行道
未依順向停車
當然還有很多就不一一列舉了
罰錢事小
期限內記太多點直接 吊扣/吊銷 牌照/駕照
看嚴重程度
影響最大的是誰呢？
就是貨運 宅配 外送 物流業者
以前罰單就只是營業成本
現在太嚴重 司機駕照就沒了
或是車子直接被吊牌
影響可大了
就算是一般民眾可能也不能完全置身事外
—
以上對房市的影響
可能不亞於 租屋全面報稅的影響吧
如果政府經不起物流業者的抗議
縮回去了 那就船過水無痕 當沒事發生
如果沒改回去
未來大概有幾種可能
1. 許多一般停車格 改成卸貨格
2. 店面 大樓 需要自備卸貨停車區
3. 物流運費會大幅飆升
合法貨運就是附近找到合法卸貨格
然後推車運送貨物經由人行道運到住家
時間成本大幅提升
除非你店家住戶有自備車位給卸貨用
4. 擁車成本持續升高
以前違規不痛不癢
現在違規一不小心就要吊照了
尤其是對有錢人來說
違規罰款根本不痛不癢
—
這些連帶可能影響到房市什麼呢？
1. 土地 車位 價格更保值
因為以上因素，車位供給勢必減少，搶車位的必要性更加強提升了。台灣的車子比車位還多
，以前亂停可能也沒什麼事，就算罰單也沒多少錢，但以後亂停成本極高，必須要自備車位
，不然可能只能無照上路了。出外也不敢亂停，停車場收費再貴也只能接受，雖然大地主也
不是靠這個賺錢啦。
2. 加速都市更新 有望加速老透天都市更新為新大樓
眾所周知，台灣大多數的透天，往往有不成文規定：家門口當自家免費專屬停車格；以後物
流可能不送沒有自備卸貨區的地方/或是太難送的不送，或是提高運費。
自家門口免費佔用多年的停車空間還能佔用多久呢？當停車資源越來越珍貴、緊缺的情況，
不是你的東西，使用權遲早會消失。
這可能會導致住傳統連棟透天的方便性下降，共用卸貨區的複合式住宅或許才是未來主流？
若透天的吸引力下降，對自住需求而言，或許能加速老透天的都市更新。
3. 捷運周邊租金可能會相對漲更多？
順勢搭上行政院通勤月票，捷運宅房價不敢說，畢竟買得起房的可能或許比較不差這點小錢
，但若是未來擁車成本持續升高，或許會吸引更多人租捷運宅買月票通勤上下班，換算下來
成本遠低於擁車，少數需要用車的時間再租車即可。
捷運宅租金有望獲得強力支撐，雖然租金貴了點，但善用月票吃到飽，還是能從很多地方省
回來。而且相比於擁車成本的飆升與不便，住捷運宅使用捷運當主要交通手段似乎是智慧的
選擇。
4. 都市密度更提升 百貨商場更取代傳統街邊店
過往若同時有好幾個需求，需要跑幾個點，若一個點待的時間不長，附近又難停車的話，大
多數民眾會有「臨停」路邊的情況，反正就算被檢舉也不痛不癢，以期望值來看，乖乖找合
法停車空間的比較像傻瓜。
若以後擁車成本/找車位成本（含時間成本）越來越高的話，人們會傾向去 住家附近/大眾運
輸好到達之地/自備停車場 的大型複合式商場消費，其實也正是大多數先進國家的生活型態
。
對於店家來說也是如此，傳統街邊店要能夠自備卸貨格難度太高了，未來可能店家也會走向
複合商場式經營，一個區塊有停車場、卸貨區，所有商場內店家共同使用。卸貨需求必須被
正式納入開店考量之中。
傳統店面價值是否會大幅變動？
5. 萬物皆漲
以前物流的成本是弱勢用路人承擔，成本外部化了數十年，如今可能需要把成本重新計算入
生活之中了，物流幾乎是萬物的根源，物流費提升恐將導致萬物皆漲，大方向是好事，台灣
是否能從落後國家（以道路交通街景守法守規的角度來看的確是）晉升為先進國家就看這次
了。
—
以前守法守規的人，往往是最傻最笨的，試想你從A地搬家到B地，開車到了要停哪卸貨？大
概只能在門口紅線人行道違停吧？
旁邊道路是有沒紅線的地方啦，不過那邊整排透天門口，你敢停人家透天門口嗎？
台灣某些地方是真的滿可悲，可以合法停車的地方不敢停，只敢停在不能合法停車的地方。
這方面來說猶如第三世界國家一樣可悲。然後被檢舉就咒罵檢舉人，但卻對透天屋主長期佔
用公共空間視而不見？
因此這方面的改革大方向算是好事，如同租金全面報稅納管一樣，都是晉升為先進國家必須
經歷的過程，當八成的房東不報稅的時候，誠實報稅的房東像是傻瓜一樣。
—
當然以上只是我的一點淺見，因為我認為這兩件事情長期來說會對生活型態產生不小的影響
，不知道大家怎麼看？
----
Sent from BePTT on my iPhone 12 Pro Max
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.199.156 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1689368202.A.953.html
... <看更多>