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過去一年多時間，一個疫症觸發各種新常態，生意人最重要就是懂得變通，例如數碼轉營將產品和服務放上網，但當人人都這樣做，怎樣才能突圍而出？每個人都知道市場競爭巨大，但最重要及最需要做到的，並不是打敗對手，而是怎樣才能賺錢！

是次Edwin Lee，史偉莎集團主席Franco Lam，與我們創辦人Alton和大家分享做生意要如何變通，如發展藍海策略、創造本業以外共享價值、以及趁勢擴充業務，到底怎樣才能越做越順利，甚至越做越大？就不要錯過這次線上直播啦！

日期：7月22日（星期四）
時間：晚上8時

嘉賓：
盛滙商鋪基金創辦人 Edwin Lee
史偉莎集團主席 Franco Lam
Paragon Asia共享空間創辦人 Alton Chan

查詢：WhatsApp 6215 0550

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主辦單位：

Paragon Asia

紮根香港，Paragon為年青創業人士搭建一個充滿創意和活力的平台，於東九龍觀塘區提供共享空間及創意工作室，讓他們擁有一個能發揮潛能的工作環境，並致力建立Paragon社群，以推動互助，重拾香港六、七十年代互相守望精神。

講者：

Alton Chan – Paragon Asia 聯合創辦人

Alton為東九龍共享工作室品牌Paragon Asia的聯合創辦人，出身金融行業，成立公司旨在為香港年輕一代提供舒適、多元化、並支持創業追夢的辦工空間及服務，讓他們能以更低成本，找到更多商機。

Edwin Lee 李根興 – 盛滙商舖基金創辦人

Edwin為盛滙商舖基金創辦人，原本在美國投資銀行工作的他，○一年遇上「九一一」事件，成為被裁員工。他拿着二百萬積蓄回港創業，於2001年開始與商舖結緣，創立「盛滙商機」，曾成交過千宗生意買賣。於2009年開始自置商舖，2015年成功將盛滙轉型為全香港第一間商舖基金投資公司，以創造共同價值為目標，致力達成商舖基金投資者、業主、租客及買家多贏局面。

Franco Lam - 史偉莎集團主席

史偉莎集團扎根香港至今20多年，提供不同範疇的衛生服務，包括滅蟲、消毒、渠務、空氣淨化等，當中有8成是企業客戶。留意到疫情下的需求轉變，史偉莎亦立即引入供商場、大廈使用的開門腳踏。預計今年香港業務的營業額達5億港元，與去年持平。

我在信報財經月刊2021年1月的訪問：

2019年末，香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊，但世紀疫情尚未出現，環球股市欣欣向榮，當時林一鳴力排眾議，預測2020年本地住宅價格繼續橫行，不會大跌。誰知禍不單行，一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現，破壞遠超2003年沙士，商家、市民叫苦連天，唯獨港樓依然「企硬」·綜合各大地產行業數據，去年樓市窄幅上落，如同林一鳴所言，果真呈橫行走勢。

林一鳴接受本刊專訪時預料，2021香港經濟將持續低迷，但無損整體樓市格局，「基本上住宅不跌，但租金下跌；更差是二級寫字樓、工廈，最差是一級寫字樓、商鋪。」去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示，香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔，到底還要不吃不喝幾多年，本地人才有望置業？林一鳴坦言，今日香港出現平行時空，社會資源傾向有資產的人，貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市，先要認清誰是真正「入場者」。

平行時空下的香港

他認為，兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層（約佔1/3就職人口），月入至少3萬左右或以上，比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市，IPO氣氛熱烈，「這班人賺錢隨時比前年更多！」他們不但大多「供完樓」，更有能力買樓給下一代；另一時空下，疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業，以及月入約一至兩萬的「打工仔」，但只會令住宅租金下跌。簡言之，今時今日中低收入的香港人並非真正買家，左右樓價走勢上「no stake」。

第二類是新香港人，亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」·他們既可輪候公屋，買樓也可避開15％從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。林一鳴便曾計算，自九七年至今，大約160萬人移民來港，拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律，估算每年有八萬人拿到身份證，而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值，近十年內地人財富暴升，拿幾百萬做首期相當輕鬆。」

面對龐大的置業需求，林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求，「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應，由頭到尾都是假的。過去十年，每年平均只有一萬多·」根據最新住宅施工數據，他悲觀推測未來兩至三年，私人住宅供應每年將維持約一萬。「今年《施政報告》好似搵到大量土地，但大多數十年後才有樓落成。」他解釋，「生地」轉「熟地」是一個漫長過程，包括進行基建、交通配套、環評報告等等，「梁振英時代都做好多，今日都未見成效」，因此供不應求的格局，至少5年內難以扭轉。

自住樓有需求 跟金融人走

身處香港經濟起飛時期，不少港人靠買「磚頭」滾存資產，成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者，林一鳴認為未來港樓難跌，但近年投資價值偏低，更透露約2016年開始減少投資地產，寧願找更高回報的投資工具。

「不單是看本地，也要評估全球環境，現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行，投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後，近乎冰封二手樓市場，買賣方陷入兩難，中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅（DSD）時，林一鳴仍有投資買物業，直至非首置物業稅率劃一調高至15%，「沒什麼方法可避開15%印花稅了」。其次是租金回報率「清一色」下跌，近年最高也不足3厘〔圖二〕，「炒樓都係想升，如果沒有升幅，買內銀股更好啦！雖然股價不變，起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鉤債券（iBond)，單計保證息率就有2壓。

至於有自住需求者，林一鳴同樣由「真買家」角度出發，認為兩個地區發展較佳，樓價有機會跑贏大市。他分析，未來金融界人士仍然是置業主力，他們除了講求接近商業區，同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖，大圍及將軍澳是不二之選。

「最重要見到基建記套提升。」以大圍為例，港鐵沙中線落成後，官方頂計前往金鐘僅用17分鐘，大幅縮短交通時間，他頂計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理，「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班，不少是銀行中上層，有很大住屋需求」，當藍田隧道建成後，將軍澳居民不但能快速到達觀塘區，而且該區呎價比較低，具有較大吸引力。

一國兩制若不保 明日大嶼有何用

「上車難」向來是香港深層次矛盾之一，2018年《施政報告》正式提出「明日大嶼」願景，耗資近6000億填海造地，引起坊間激烈批評，包括費用過高、破壞環境、有其他新增土地方法，云云爭議中，林一鳴更關注「明日大嶼」落成時，香港地位的改變。

最近發展局局長黃偉綸表示，如果計劃研究順利，並得到社會支持，將於2027年開始填海，2034年才會有房屋建成入伙，意味就算「難得」沒有工程延誤，最快都要等候13年。林一鳴認為，「明日大嶼」遠水不能救近火，「如果立即填好，當然有幫助，但現在要等10幾年之後。」

2047大關逼近

林一鳴推測，特區選擇推動「明日大嶼」，實際想進一步將香港融入大灣區，成為區內西面較發達城市的中心，吸引大陸人流、促進經濟活動，但成功關鍵在於，香港是否仍然擁有「一國兩制」的獨特優勢。然而，自前年開始，他便強調中港關係已步入「第三階段」（第一階段是需要香港人，第二是只需要香港這地方，第三是人和地都不再需要），香港一旦淪為中國一個普通城市，如何支撐高昂的建築成本？

更關鍵是，等到「明日大嶼」建成，距離2047大關又拉近一步。他幾乎肯定香港將失去「一國兩制」，屆時兩地邊境消失、接駁交通激增，甚至再沒有香港身份證，「從整個大灣區版圖來看，你用咁多錢起明日大嶼，同樣的土地成本貴過珠海、中山幾倍，到時為何不直接上去？」他表示，香港綠色地帶面積甚廣，無奈港英時代規定不能建屋，若要從郊野公園邊陲及明日大嶼之中選擇，前者明顯較佳。

國際企業「去中環化」

「有時用WhatsApp溝通，打電話都好少。」過去一年，林一鳴從未親身見過私人銀行的客戶經理，更笑說：「他在那裹上班，其實與我無關。」過往這些跨國大行盤踞港島區的核心地段，既方便中環人，也是身份象徵，「如果以前在觀塘開銀行，大家都會覺得cheap咗少少。」

時移世易，林一鳴發現大眾對於公司選址，相對上沒有以前重視，於是部分公司搬至觀塘等二線地區，藉此節省成本，「反正現在都用Zoom，為何需要支付高昂租金？」近年愈來愈多國際公司「去中環化」，例如貝克麥堅時律師事務所、會計師事務所安永(EY)等，「最頂級的企業都搬走」。

仲量聯行展望2021時提及，自年初至今，中環甲級寫字褸租金累計下跌逾兩成，跌輻不但是各區之冠，更是2015年以來的新低，相比之下九龍東跌幅最少；整體寫字樓空置率升至8.8%，是2004年以來最高。仲量聯行商業部主管鮑雅歷預訓，今年主要商業區的甲級寫了樓租金將繼續下跌5%至10%。

值得注意的是，政府統計報告顯示，去年境外公司駐港數目亦首次下跌。林一鳴認為，由於本地經濟持續低迷，加上香港逐漸變成中國一個普通城市，失去獨立關稅區等負面因素，甲級寫宇樓及商舖價格較難維持一線城市最貴水平，是眾多投資物業中「最傷」，不建議趁低買人博反彈；勉強可以考慮的是二線、三線寫字樓，但要留意當區供應是否過多。

TODAY .... I will be there 🙂

https://www.retailasiaexpo.com/retail-tech-experience-theatre/

《創新零售品牌高峰論壇》活動流程

2020。11。11上午11:30-13:30（11:00登記入場）

香港品牌協會暨Retail Asia Conference & Expo合辦

6位零售界重量級嘉賓分享，第一環節，每人15分鐘；第二環節，群英論品牌暨現場Q & A，6位嘉賓 X 主持

主持：吳秋全 / Charles Ng（香港品牌協會創會主席 / MCL品牌企劃首席顧問）

11:00-11:15 出席嘉賓入場 / 報到 / 嘉賓測試ppt / 主持簡報高峰論壇細節

11:15-11:30 準備論壇及攝影

11:30-11:35 主持介紹活動及主講嘉賓

第一環節：重點分享

11:35-11:50 瑪雷有限公司行政總裁李軒宇主講
《Fresh新鮮生活透過電子科技開拓超市新零售模式》

11:50-12:05 壹品豆品集團主席羅孟慶主講《香港製造的軟實力》

12:05-12:20 陽光洗衣集團創始人黃達强主講《特許經營 X 智能洗衣的商機》

12:20-12:35 SmartMe 智能地產平台總監黃海霆主講《建構地產新革命。「好代理」智能配對促進買賣流程》

12:35-12:50 香港品牌發展局主席黃家和主講《香港品牌再出發》

12:50-13:05 盛滙商鋪基金管理有限公司創辦人及行政總裁李根興博士主講《香港商舖危中有機》

第二環節：群英論品牌

13:05-13:25 6位嘉賓 X 主持暨Q & A

13:25-13:30 主持人總結

13:30 論壇結束

【一街兩蝕】第2104及2105(堅) 成交，双蝕讓???

第2104成交: 感覺5.5分

深水埗石硤尾街34號，福華街大單邊，建築面積400呎，成交760萬，洗車屋，租18000。

原業主2015年8月用790萬買入(連手續費，近850萬成本)。剛以760萬售出，連佣金蝕近100萬?。

這間舖是全香港最cheap的位置， 石硤尾街及福華街大單邊。租18000，回報2.8%。

深水埗舖，聽到已經想掉頭走。深水埗靜位的舖，更加要走快兩步。唔怪得知這間舖，按呎價計，算是全香港大單邊最平呎價的舖。 大單邊，地鋪，每呎兩萬有找。邊道搵? 係呢度先搵到!

記住「平」，可以解決所有問題! 現在交易成本大減， 以前買這間舖要交6%(即45.6萬稅)，現在減半，即3%。

坊間有好多好多好多好多好多人搵細碼舖頭投資。 這間舖總投資金額低於800萬，大單邊，全港都無貨。 揸100年後點都會升值。 5.5分位。?

第2105成交: 感覺6分

剛又蝕讓。成交1050萬。深水埗石硤尾街30號地下，建築面積750呎，剛成交1050萬，原業主叫價1500萬。

現在是三個租客，門闊約30呎，深約15呎，三位租客分別是髮廊，成衣店及車呔舖。

原業主於2011年6月用1375.8萬買入。 原業主姓梁，內地投資者，是大陸拼音。 持貨九年，連手續費蝕約400萬。

全香港消費力最弱的地段就是石硤尾街/福華街這一帶， 一般我見到都馬上掉頭走。全香港最平的鋪都是在這裏放盤，幾千萬就可以買起成條街。 但買舖，一隻字「平」可以解決所有問題。 這間舖始終有三個門面，旺市的時候每間賣三四百萬，應該都唔難。 前面是電單車位就要扣半分，感覺6分位。

同街的石硤尾街30號 (福華街大單邊)， 上星期也是蝕讓。 2015年8月以790萬買入，760萬賣出。闊16x14呎。 連手續費蝕約一百萬。

一般我認為，如果間舖是荔枝角道以北，大埔道以南，南昌街以東，柏樹街以西的話，就是買舖的「死亡框框」位，投資要非常小心，消費力極度弱，好多人蝕讓。 全香港絕大部分的平盤都是在這裏。

雖然最近大南街及基隆街一帶好多文青咖啡及手工藝品店冒起，但文青的意思就是「交唔起租」， 手工藝品的意思是「無得加租」，so far 未有人因為變成「文青」舖而賺錢離場。吹水多?

李根興 Edwin

Location:
https://maps.app.goo.gl/i9fNXw5y2TVwrRDt8

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自2016年商舖基金成立以來，我們已買賣74間商舖(全地舖)，同期全港最多。 2021年底前，我們最少要買入多五億商舖。

有舖放售，可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或致電 2830 1111， 當然也非常歡迎經紀介紹。www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)

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Sold Last Night 4000萬【一舖兩蝕??】台3覺7分。灣仔軒尼詩道68至76號地下D舖(近盧押道)，租客黃金燒味，租金110000至2022年5月31日(一年生約，加15%)，原叫價七千萬(吹水)，剛昨晚成交4000萬，回報3.3%。建築面積1300呎，門闊約15呎，深約60呎。

(註冊4000萬)

速成這單成交的經紀是中原 Betty Ma (98776699) ，好資深，我識佢十年，做過好多 deals，有料到!

原業主是2011年8月27日以4150萬買入。2011年3月18日曾成交4480萬，yes 4480萬(好奇怪，又蝕? 我估應該是上手業主想放摸，摸唔出，無實力，最後蝕讓甩身)。前後蝕過兩次。

此舖2008年1月曾成交2000萬。1996年也曾成交1200萬。

軒尼詩道這間舖， 優點是始終是灣仔軒尼詩道， 港島區的高尚地段舖，好容易買賣。 大部分有錢人都會經過這個位置， 買嚟威都好。

我感覺一定好過買間元朗鳳攸北街(雞地)的茶餐廳 (新豪餐廳剛剛成交3838萬，細間啲及仲要俾雙倍印花稅，等如成本一樣)。當時我俾4分。

https://youtu.be/C3GK6klUW3Q

但這間軒尼詩道的舖也有幾個弱處， 如果唔係，我都買咗?。(1) 位置比較吊腳， 這段是屬於軒尼詩道較靜的一段。(2) 舖型奇怪， 舖內中心有四支柱，業主要做多重「柱男」。(3) 今時今日軒尼詩道是重災區， 無遊客/無商務客。早排是社運/遊行必經之路。 門口掛錯招牌分分鐘好大鑊。

原業主是訊匯金融謝兆凱。

旁邊的快圖美，建築500呎，2020年1月曾經成交3200萬，租93000，回報3.5%，位靚好多，但也細間好多。

https://youtu.be/C3GK6klUW3Q

一分錢一分貨，4000萬買Henessy Road，你想點!? 好過買深水埗大南街菜檔(依家仲貴!) 感覺7分位。

Location:
https://maps.app.goo.gl/Nemv8zG73NxyMvPb8

李根興 Edwin

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第2102成交(堅)約1300萬，感覺6分。 馬頭圍道199號舖，涷肉店，現在是肺炎租約，今年7月起租。租金21000，回報只是1.9%。市值應是約3.5萬 (肺炎無計?)。

原業主叫價2000萬，建築750呎 (闊12呎，深約30呎，減樓梯位，唔明條數點計?)。 個個經紀都鍾意超級大吹水， 買了間舖同人講750呎 (or 成千呎)，遠遠威過買了間舖同人講300呎(實用)。 非住宅物業無監管。 夠俾買家「威」就得喇!

原業主2011年7月以980萬買入。2009年12月曾成交650萬。 沙中線是2008年3月11日經行政會議通過興建。U know why it was sold couple times?

此舖是睇未來沙中線通車 .... 現車多人少，但始終是大街大巷，唔貴。But ....未來始終是「未...來」，香港的基建，一般落成結果通常都是 .... ???? 感覺6分位。

（註冊1200萬)

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