#究竟是誰害了打火英雄？
#農地違建？#還是工業地的炒作？
小英總統，「#檢討裝備」這句話，我們還要聽幾次⁉
看著電視上，台中大雅農地違規工廠暗夜大火，兩名消防弟兄枉死，每看一次、心痛一次。現在，我們已經很清楚了，這是一起 #制度殺人事件。
中央政府、尤其是行政院長蘇貞昌不能再裝傻，不能只是再以一副高官姿態在鏡頭前方表達不捨與哀痛允諾從優撫卹，然後，結案。
今年6月，在行政院的強力主導下、於立法院通過的「工廠輔導法」修法，讓全台遍地開花的違規農地工廠就地合法，才是這次燒死消防員的猛烈惡火！？
我們當然記得，蘇貞昌院長說過，要讓這些取得臨時登記、為台灣拚經濟的工廠老闆「#不用害怕被拆」。
如今，時隔不到三個月，這些「不用害怕被拆」的違規鐵皮屋，因為基本消防設施不足、因為農地難以拉消防水線、因為鐵皮屋頂結構容易崩塌，這就樣、輕易奪走兩條年輕性命。
本該有大好青春的他們，一夜之間，被這些「不用害怕被拆」的鐵皮屋、燒到全身面目全非。連我這個旁觀者都不忍卒睹，他們的家人，該有多痛心啊。
我是建築都市計畫博士，從我踏入這個學術領域，最基本的概念、就是遵守「#土地使用分區」，#農地農用、#商地商用、#住宅區留給人們居住休憩，讓土地使用有序，人們生活才會安全與和諧。
怎樣都沒想到，本該依法行事的中央政府，在選舉年、為了騙選票，竟是帶頭修法，主動幫助違規的農地工廠，華麗轉身、就地合法。
不檢討這根本的原因，其實就是 #工業用地的土地價格炒作所致，近年漲幅比住宅用地多，但因為供給少，只能靠買賣雙方議價決定價格，也就容易炒作。
土地價高，老闆也只能轉以尋求更便宜的方法，農地上蓋工廠，「寧可讓你罰都還比較划算」也就成了老闆們無法避免的手段。
自此之後，肥沃農地裡頭長出來的不是金黃稻米、不是綠油油的農作物，而是一棟棟鐵皮屋與建築物，這就是偉大政績。
而這一晚，台灣民眾付出的代價是，土地失序、惡火反撲、年輕消防員枉死。
投機的政客們，還要死多少人，政府才能夠覺醒？
#台中大雅 #違規農地工場大火
#台灣工業地這麼貴怎麼買
#工廠輔導法 #蘇貞昌
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台灣工業地這麼貴怎麼買 在 [閒聊] 大坪數. - 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
之前大坪數低迷的理由,內行人應該都知道.
狂做ab約,買3000做6000貸款八成=貸款4800萬.
買一棟還可以拿1800萬現金,並且4800萬都是房貸利率1.7~2%.
(相對那時候基本的貸款大概6% 7年期...
你光利率就.借4800萬等同你用一般周轉貸款1600萬的壓力..更不論現金流壓力)
因此蓋太多,炒太兇.一堆人在那邊洗錢.
直到十大惡人之首張盛和出手.
限制你豪宅貸款成數..
所以這些洗錢的就做鳥獸散.
因此豪宅市場就陷入低迷...供給量過大,絕大多數買家跑光光.
當然還是有人買.
但是因為"炒手"跑掉了(建商)
房價又不是靠自住戶買到暴漲的.
房價暴漲要炒手!!!...炒手都跑了,那你漲個屁.
因此進入長期低迷狀態.
這個低迷狀態就是在為之前炒做的泡泡,被張盛和搓破後.
產生了一個天坑.
用冷盤+時間去填那個坑.
這個局面持續了很久.
直到現在.
這一波大漲漲幅有點囂張.
因此,大洪水灌過來,居然把之前豪宅的坑給填掉了..XD
你可以從現在大坪數(150坪)以上看出端倪.
150坪的物件,這一波都有漲價漲到..無論他漲多少,但他就是漲到了.
很明顯的漲到價,基本上就可以宣告"坑被填掉了"...
坑沒被填掉,是漲不動的..
因此大坪數市場應該會開始起死回生.
當然啦起死回生不代表就要噴或是報復性大漲.
但會脫離之前冷盤低迷的狀態.
而下一波大漲,就要關注,有沒有炒手回頭來炒這一塊.
在蛋黃區中最棒的土地上,蓋大坪數豪宅,單價也很高,總價更是超高的物件!!!
然後大肆廣告,上風尚水,人間CBD,地上前花園...
而台灣最會炒做的炒手就那些建商,如果他們紛紛回籠開始炒.
那就代表豪宅市場正式要回來了.
當然這必須觀察才知道...
因為這是人為操作的事情,非市場現象,所以無法推論判斷.
只能講"現在市場開始產生這個回來炒大坪數的機會"
但是要不要回來炒,這要看建商老董的態度.
也許它們認為玩小坪數還沒玩夠,還不想回來....這也有可能.
而等到大坪數又回來後.
中南部的區域價差有機率再度被拉開.
主要是因為,大坪數對地價的拉抬效應太強大.
所以會把蛋黃區的地價再度往上拉.
那蛋黃區的價格就會跟其他區域拉開.
再者,豪宅下去,周邊會有其他配套打造.
所以區域的實際型態也會產生變化.
至於說甚麼買不買得起?
在台灣從來不用煩惱這個問題.
你在台南蓋到一棟5億十億,照樣有人買得起.
單純它們要不要買的問題.
而如果今天,五億十億的東西,你不要說會亂噴亂漲.
他只要跟著整個大環境市場行情跑,人家漲多少她漲多少就好.
你就會看到,甚麼鬼都有人買.
現在是因為,大家都認為大坪數漲不動,所以大家都不買..想買的跑去買大別墅..
所以才很難賣.
這種少數東西+買家資本主義性質極高的產品...
市場受"認知"影響很大...
至於說,如果豪宅又開始起死回生的話.
操作會變成.
這時候會有一個所謂的"單坪價補漲"現象.
也就是單坪價落後的產品,他會有一個單坪補漲的狀態.
例如2房單坪35,三房33,四房32,80坪30,100坪28.
你會發現,之後兩房漲到45....
而三房會追到44,四房43,80坪41,100坪40.
所以會有一段時間,單坪落後越多的漲越兇.
因此"中期"操作可以去追這一塊,有吃到會非常的爽非常的肥.
不過請記住,必須是豪宅市場起死回生,又一波豪宅炒作興起.
再去追中大坪數....
不然的話會建議,60坪以下的物品,進可攻退可守.四平八穩.
當然你說你自住...
自住又沒差,豪宅市場如果10年後,20年後才炒.
你住那麼久麻吃的到.
所以自住爽就好了.
中期才需要仔細觀察,判斷,在下手.
中期操作最吃判斷....!!
短期最吃實際市場的經驗和操作.然後瘋狂SOP複製成功經驗...
長期只要眼光大概大概就可以了...其他就躺著等.當然長期通常也是賺最少..XD
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.113.181 (臺灣)
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豪宅線主要是被之前供給量過大給限制到.
但要知道兩點.
1.如果他是高資產族,他槓桿本來就不會開很高.
而你開豪宅的槓桿,會比開土地的容易.
然後豪宅的槓桿又跟大店面工業地差不多.
所以豪宅只要有穩定增值,那豪宅也會成為他們配置選擇之一.
2.限制的是購屋貸款...
所以一直都還是有人買豪宅....
只是因為冷盤,所以購買的話大多都是實際使用(包含招待所也是實際使用),屯錢順便.
但如果增值回來了...
這樣這一塊的買盤意願也會大幅上升.
再加上豪宅供給量只要不要爆量.
那資金狂潮之下.
不用怕豪宅線對他的限制會太嚴重.
豪宅限制貸款最大的效力是.
"搓破之前炒豪宅的泡泡"
所以大家會覺得豪宅線有多可怕.
實際上真的可怕的是他搓泡泡這件事情..
尤其是ab約被破功,大家裸露見真情.
例如你買3000用ab約做6000.
今天你發現豪宅不漲了,你想跑現金.
那你可能就是賣3xxx就想跑了...XD
那就會看到豪宅交易價大幅下跌.
很多豪宅賠售,是因為買的時候是假交易金額,賣的時候是真實交易金額.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:30:14
這一波洪水就是這樣.
中坪數的買家發現大坪數沒貴多少.
所以就往上升級.
然後整個市場漲太多.
因此比價原則把那些既有的中古中大坪數價格給拉上去.
這個買盤基本上大多數都不是虛的.
他是有目的性購置.
因此,算是把泡泡的坑填掉了..
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:31:52
你看這一波.
中古的大坪數有沒有漲.
是不是全面都漲...
這一波有人炒大坪數嗎?
沒有!!!
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:32:26
外圍會牽扯很多.
發展,政治,炒作...
所以外圍尤其是太獨立的外圍.
風險一向很高.
例如金山萬里的度假山莊那種.
市區的話,很多時候,時間拖到某一天,突然就會起死回生...XD
當然反過來講.
外圍抓到機會會大發財.
市區因為看的人太多,所以通常都是穩定賺錢.
外圍順風的時候,利潤會非常驚人.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:35:58
其實不會.
只是釋出量少,交易量也少.
這一波,連棟透天漲幅很驚人吧.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:36:25
除了使用目的外.
金融上也是一個大資金的產品.
只是豪宅這種東西奢侈品屬性很高.
所以他的個性比較龜毛,波動也比較大,也容易受干擾.
他在炒的時候,金額要多誇張有多誇張,外加很多金融的操作手段.
(因為物件少,外加大家都是內行人,所以很多"偷偷來"大家都一起享受都不會說出去)
但是一冷盤,就死在那邊,要起死回生要很龐大的能量才有辦法再度啟動.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:38:54
現在講的都是遠離豪宅線的東西..XD
貼在豪宅線上的東西並不是重點.
火車頭不是它們...
你現金買的人再多.
也沒有當年人多.
這個收縮產生市場冷盤.
而新的豪宅其實它們價格那麼高,就是一種拉抬.
但因為目前市場還是不好賣.
所以整個格局還沒改變.
如果新的豪宅那種超高價開始穩定銷售.
也不用說銷售多快,可以平均開賣到完銷壓在4~5年.
以下所有無論甚麼中古豪宅,或是豪宅線附近的OOXX.
全都會補漲一波起來.
大坪數的領頭羊是那些最新最貴遠遠離開豪宅限制貸款的新案的銷售.
他們才是這一串的火車頭.
目前局面還沒明顯的改變...銷售速度還是很慢...
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:20:03
單一案子無法是市場指標.
你要以市場這種型態的大多數建案巨觀去看.
豪宅這種東西有時候又很龜毛.
一個設計不好,或是一個奇怪的缺點.
這一棟就會特別難賣.
所以看單一物件會有判斷偏差的現象.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:21:34
這其實是冷盤造成的.
但這一波.
你看30年的150坪有沒有漲.
有...XD
大坪數銷售時間本來就會久很多.
因此他要跟他自己比.
不過當然目前中古大坪數的單坪價遠遠落後還是很明顯.
不過你反過來講/
例如同樣30年,50坪的一坪30,150坪的一坪17.
之後如果50坪的一坪漲到50,而150坪的一坪漲到35.
他還是單坪價落後,但請問誰賺得多?
中期想賺的就是這個.
銷售時間也許會比較久,但是利潤很肥.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:25:47
你光靠買家那樣買買賣賣.
要漲也是漲很慢.
炒手下去.
新建案瘋狂拉抬價格,哄抬地價.
或是中古案要炒這一棟,先瘋狂吃貨,然後掛天價來拚高價成交.
人為操作下去.
才會快速暴漲.
暴漲到所有人都嚇呆了,包含買家和中古屋的賣家....XD
以前我玩北鹽埕區老大樓,和堀江店炒皇家貴賓的故事不是講過.
果貿國宅某人炒作事件.
戀戀愛情海炒作事件.
以前講過的故事,都是市場上發生的經典案例阿.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:29:29
是的.
這是一個最近市場的局面.
主要是原本很冷的中大坪數市場動了.
動了這件事情是一個"大變化"
雖然現在動的動作並沒很大,但她動了!!!
你可以想像一個下半身癱瘓的人,腳趾動了兩下代表甚麼意思嗎...XD
大概這種概念.
不過這是一個市場的當下狀態.
而未來的發展,會牽扯到很多人為操作.
所以只能說"市場局面產生變化"但是未來無法預測...
不過會有一個方向可以去觀察...
如果人為有意要在這一塊做些事情.
那會有很多前置跡象可以追蹤的到...
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:46:37
可以.
這種作法本來是.
先民間借一筆.
買了之後立刻辦周轉金.
總貸款額可以達買價的八成.
所以後來央行不是下了一個規定(半年前)
要滿三個月才可以辦周轉金貸款.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:56:12
https://ctee.com.tw/news/finance/714433.html
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:57:07
一個東西過度委屈,會是一個賺錢的淺再機會..
例如興達港好了..
之前委屈到建地一坪3萬塊..XD
最近我媽那一塊賣掉,一坪1x萬.
當然,這個淺再機會反應的時間要怎樣抓.
就是要靠觀察和判斷.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:59:49
其實你看皇苑的銷售.
好像也沒那麼難賣..XD
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 15:00:11
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