【再思空置稅：嚴重低估住宅空置率!】 釋放閒置單位，唔洗搞 #東大嶼！
📌所謂的低空置率（3.7%），其實出自差餉署相當粗疏的調查方法；
📌從2011人口普查及2016中期人口統計發現，「無人居住的屋宇單位」達單位總存量約7.7%，即約22萬個房屋單位；
📌對比房署《房屋統計數字》，可推斷私樓的無人居住單位的比例遠比公屋及居屋高；
📌香港政府經常說要學新加坡，就應參考新加坡以用水量評估空置房屋量，以能更掌握房屋使用情況。未處理閒置單位就搞東大嶼只會供過於求、有屋無人住。
[全文]
據差餉物業估價署（差估署）統計，全港私人住宅空置率近5年全低於5%，至2017年更跌至3.7%，因此政府及不少人認為私宅空置問題不嚴重，毋須討論二手樓空置稅。但其調查方法，真能準確反映實況嗎？
據差估署定義，空置量是指在年底進行普查時單位實際上未被佔用，正在裝修的物業一般都界定為空置。差估署每年年底對落成3年內的樓宇進行普查，但對落成3年以上已評估差餉的私人住宅單位，則以電腦按18區隨機抽樣，抽出相等於該區私人住宅單位總數的3%進行調查。其調查方法是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察而獲得的。然而，全港新界村屋則不計其內。到底差估署的空置率估算是否可信？
💡私樓空置問題更嚴重💡
讓我們看看統計處的數據。人口普查有問及受訪者「屋宇單位是否通常或偶然有人居住」，可選的答案為：一、通常有人居住；二、偶然有人居住；三、可作住宅用途而目前無人居住；四、只作非住宅用途。由於2011年是全港性調查，2016年是中期人口統計而只調查全港屋宇單位約10.18%，現把兩次調查數字列出，便見相當有趣的發現【表1】。
據2011人口普查的《主要報告》及2016中期人口統計的《技術報告》，均有列出「沒有居港人口居住的單位數目」，兩次統計中分別佔單位總數的14.6%及14.1%；當中再細分為數個類別，而確認為「無人居住的屋宇單位」，兩次統計中分別是7.8%及7.7%，比率相若。由於2016年調查的單位總數佔總單位數目約10.18% ，以此比例相乘，可推斷全港「無人居住的屋宇單位」多達22萬。
到底「無人居住的屋宇單位」在公屋、資助出售房屋及私人住宅中各佔多少？人口統計沒有就此項列出數字，只有按房屋類型列出有居港人口居住的單位數字。如果比較統計處這項數字和房屋署《房屋統計數字2017》，也可得出有趣發現【表2】。
從以上比較，可見三大房屋類型中，「有人居住的屋宇單位數目」與「總存量」的差額，在私宅中最高。差額未必等同無人居住單位數目，也可能包括被人當第二居所、當非住宅用途等的單位總數。
要注意的是，《2016中期人口統計》所指的「私人永久性房屋」包括「私人住宅單位」及「其他屋宇單位」兩類，而後者涵蓋別墅╱平房╱新型村屋、簡單磚石蓋搭建築物╱傳統村屋和員工宿舍。但房屋署《房屋統計數字2017》對「私人永久性房屋」的定義則沒有包含員工宿舍 。由於中期人口統計包含的房屋類型較多，將其與房屋總存量比較，得出的差額將比實際的小及較為保守。
以上比較也有相當限制。首先統計處的人口統計只5年一度，即使統計到「無人居住的屋宇單位」數字，也只是調查當刻無人居住的情況，如果調查能每年進行，準確度能大大提升。而第二組比較，因並非「蘋果與蘋果」的比較，兩個部門的統計目的、方法和時間性不同，而且各項定義也稍有不同，現只能把所知資料和限制呈現，供公眾判斷。
📋差估署調查未能反映實況📋
然而，呈現以上限制後，仍可見差估署的調查方法很可能導致低估空置率：
1️⃣️、差估署對已落成3年以上、並已評估差餉的私樓只抽3%作調查，遠低於統計處中期人口統計抽樣的10%；
2️⃣️、差估署的調查方式只是「向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察」，到底何種情況調查員才確認單位是空置，公眾無從得知。若戶主只當該單位為第二住所，隔很久才回來一次，管理員又回答單位有人住無空置，可能調查員已信納。若情況普遍，誤差會相當大；
3️⃣️、全港逾4萬幢、最多可分拆成12萬個獨立單位的新界村屋不受調查，雖然對比全港逾150萬個私人住宅單位不算多，但只要一到新界，也可見空置村屋待價而沽的情況相當普遍。
要差估署提高抽樣比率、更嚴謹地調查，就要大增人力物力。另一種可行方法，就是調查其用水量。其實新加坡政府也是以水電用量來調查私宅空置率，每季低於某個用量就視為空置，並派員視察以核實，因而推斷整體私宅空置率約7%。為防有人刻意提高水電用量來假裝非空置，其標準一直保密，亦只由政府作內部參考。
香港水務署屬政府部門，要取得每戶每月用水量的資料不難，以此探討香港整體住宅空置量的實際情況，才去討論應否訂立二手樓空置稅就更為務實，不用斷言否定空置稅的作用。
若繼續低估空置率，只會繼續斷錯症，擴大「有人無屋住、有屋無人住」的問題。
林芷筠 本土研究社成員､城市規劃師
全文刊於《信報財經新聞》2018-10-24 A19 | 時事評論
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